Où en est l’immobilier commercial en France en 2024 ?

État des lieux de l’immobilier commercial à l’aube de l’été 2024

Le secteur de l’immobilier commercial en France connaît, en 2024, une reconfiguration majeure dans un environnement économique, technologique et sociétal en mutation. Entre adaptation à la digitalisation, effet du télétravail, nouvelles attentes des enseignes et mutations des modes de consommation, les surfaces commerciales n’occupent plus tout à fait la même place qu’il y a dix ans. Où en est la dynamique de ce marché qui concerne aussi bien les commerces de centre-ville, les locaux d’activités, que les centres commerciaux et retail parks ? Panorama complet pour investisseurs, exploitants et gestionnaires d’actifs.

Les grandes tendances post-crise sanitaire

L’année 2024 confirme les évolutions structurelles déjà amorcées suite à la crise sanitaire. L’e-commerce continue de progresser, mais se stabilise autour de 14 à 15 % du chiffre d’affaires global du commerce de détail, accélérant néanmoins la transformation des points de vente physiques. Plusieurs tendances clés émergent :

• Polarisation accrue entre emplacements prime et secondaires : les enseignes privilégient désormais les emplacements offrant la meilleure visibilité, accessibilité et flux piétons.
• Recentrage sur les surfaces adaptées : stores plus compacts, concept-stores, showrooms, collect points et espaces hybrides remplacent les grandes surfaces de vente traditionnelles.
• Montée en puissance des retail parks : en périphérie, ces zones conservent leur attractivité, surtout lorsqu’elles intègrent restauration, loisirs ou offres de services inédites.
• Résilience des commerces alimentaires et essentiels : boulangeries, pharmacies, opticiens, supérettes de proximité s’affirment comme des piliers de redynamisation locale.

Évolution des volumes de transactions et taux de vacance

Après une année 2023 marquée par l’attentisme, le marché des investissements en immobilier commercial repart doucement à la hausse au premier semestre 2024.

• Centres-villes : dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille), la reprise est nette sur les axes premium (rues commerçantes, quartiers historiques). Mais certains centres-villes moyens souffrent toujours d’un taux de vacance élevé, entre 10 à 20 %, en raison de la dualisation du parc (vitrines obsolètes, surface inadaptée aux nouveaux usages).
• Centres commerciaux : les grandes galeries en périphérie accusent toujours le coup. Leur fréquentation s’est érodée de 5 à 15 % selon la zone, forçant les gestionnaires à opérer des rénovations lourdes et à diversifier l’offre.
• Retail parks et zones d’activités mixtes : ils tirent leur épingle du jeu grâce au stationnement, à la modularité des surfaces et à l’accueil de nouveaux concepts (dark stores, salles de sport, entrepôts du dernier kilomètre).
• Investissement global : les volumes investis sur le segment commerces atteignent selon les notaires et cabinets spécialisés environ 2,5 à 3 milliards d’euros au premier semestre 2024 (+8 % sur un an), avec un intérêt marqué pour les actifs sécurisés type food, pharmacie ou discount.

Loyers et valeurs à la croisée des défis économiques

Le niveau général des loyers commerciaux montre une stabilité globale, masquant d’importants écarts selon le type de localisation et le secteur d’activité.

• Locaux prime (Paris Haussmann, capitale régionale, stations balnéaires premium) : loyers généralement stables ou en légère progression (850 à 2000 €/m²/an selon l’emplacement).
• Locaux secondaires ou en périphérie : alignement des valeurs à la baisse dans les quartiers en perte de fréquentation, certaines rues reculées voyant les valeurs chuter de 10 à 25 % par rapport à 2019.
• Retail parks : loyers résilients autour de 120 à 250 €/m²/an, avec primes pour les cellules de restauration ou commerces d’équipement maison et discount.

Du côté des taux de rendement, la prime de risque associée à l’immobilier commercial demeure légèrement supérieure à celle du résidentiel, mais stabilisée autour de 5 à 7% selon la zone et le profil du locataire.

Nouvelles attentes des commerçants et preneurs de locaux

Les acteurs du commerce, chaînes nationales comme indépendants, expriment des demandes renouvelées :

• Souplesse contractuelle : clauses d’indexation modulables, baux « verts » intégrant la répartition des charges énergétiques, « pas de porte » revisités permettent une flexibilité accrue pour tester de nouveaux concepts ou réduire le risque d’échec rapide.
• Vers l’omnicanal et le serviciel : locaux adaptés au click & collect, à la logistique e-commerce locale, espaces mutualisés de stockage ou de vente événementielle.
• Performance énergétique : normes environnementales, maîtrise de la facture énergétique, certifications (BREEAM, HQE) deviennent des critères de choix décisifs. Les labels constituent aussi un levier de valorisation pour les investisseurs institutionnels.

Défis pour investisseurs et propriétaires en 2024

• Renégociation des baux existants : pression des preneurs pour ajuster les loyers à des niveaux soutenables, allongement des franchises de loyer, réallocation de charges et partage du risque commercial dans la durée.
• Réversibilité et reconversion : nombre croissant de propriétaires se tournent vers la transformation d’actifs (commerce vers loft, bureaux flexibles, logements étudiants, co-living) ou la division de grandes cellules commerciales en petites surfaces polyvalentes.
• Gestion du risque locatif : sélection accrue des enseignes, mise en place de garanties financières, mais aussi intégration d’activités non commerciales (médecine, coworking, services à la personne) pour mitiger la vacance.

Zoom sur quelques marchés locaux en 2024

• Paris et Île-de-France : les adresses de centre historique (Quartier Latin, Le Marais, Champs-Élysées) affichent un retour des grandes enseignes de mode et de restauration, boosté par la reprise du tourisme international. Les quartiers périphériques (Saint-Denis, Pantin) attirent quant à eux de nouveaux concepts (drive urbain, commerces ethniques, food court).
• Lille, Lyon, Nantes, Bordeaux : villes à forte croissance démographique où le marché reste porteur, en particulier pour les enseignes alimentaires, médicales et loisirs. La modularité et l’offre de parkings restent différenciantes.
• Moyennes villes et ruralité : nombreux centres-villes peinent à remplir leurs cellules vacantes, mais certains territoires tirent parti de politiques volontaristes (loyers positifs symboliques, aides à l’installation et accompagnement digital).

FAQ investisseurs/gestionnaires : ce qu’il faut savoir en 2024

Quels segments d’actifs commerciaux sont les plus résilients actuellement ?

Les commerces alimentaires de proximité, pharmacies, opticiens, parapharmacies, magasins discount, enseignes de la restauration rapide et certains retail parks gardent des taux de vacance faibles et un rendement attractif.

Le commerce en centre-ville a-t-il un avenir ?

Oui, mais sous conditions : accès facilité (mobilité douce, transports en commun), politique de stationnement adaptée, montée en gamme de l’offre (produits locaux, circuits courts), présence d’animations culturelles et commerciales. L’enjeu est d’attirer autant les habitants que les visiteurs.

Peur de la vacance : quelles stratégies adopter ?

Multiplier les usages (division de la cellule, location partagée, accueil de services), favoriser la modularité des locaux, investir dans leur adaptabilité (extraction, climatisation, internet très haut débit) et accompagner la transition écologique (rénovation énergétique des vitrines, isolation, panneaux solaires en toiture).

Quel impact de la réglementation sur les transformations de locaux ?

La loi Climat et Résilience impose de nouvelles contraintes pour la transformation des surfaces commerciales en logements, notamment en matière d’isolation thermique et d’équipements. La mutation des « friches commerciales » est encouragée, surtout dans les zones tendues.

Quelles démarches pour louer ou céder un local commercial ?

Étude de la demande locative locale, anticipation des diagnostics réglementaires (DPE, amiante, ERP), audit énergétique, adaptation du bail (attention aux clauses résolutoires, garanties demandées) ainsi qu’un benchmark précis des loyers du secteur sont essentiels avant toute mise sur le marché.

À retenir pour investir et gérer l’immobilier commercial en 2024

1. Réalisez un audit de l’adaptabilité et des flux de chaque local ou commerce cible.
2. Privilégiez la diversification des locataires et des usages.
3. Intégrez la problématique énergétique dans la gestion et la valorisation du patrimoine.
4. Anticipez les mutations réglementaires et sociétales (mobilité, frugalité, circuits courts).
5. Collaborez étroitement avec les collectivités locales et les acteurs du renouvellement urbain.

Pour retrouver nos analyses détaillées, dossiers sur la revalorisation de locaux vacants, guides sur la fiscalité (SCI, LMNP pro, foncière commerciale), études de cas et conseils pratiques de pros, rendez-vous sur immo-pratique.fr. Suivez les tendances du marché commercial en continu avec nos benchmarks, nos chiffrages exclusifs et les interviews des opérateurs qui font la ville de demain.