Évolution de la demande locative face à la crise énergétique

Marché locatif : des critères bouleversés par la flambée des coûts énergétiques

Depuis 2021, la crise énergétique bouleverse profondément les dynamiques du logement locatif en France. L’inflation du prix du gaz, de l’électricité et du fioul – alimentée par les tensions internationales et l’accélération des politiques de transition écologique – modifie les attentes des locataires et met les propriétaires bailleurs face à de nouveaux défis. Cette mutation du marché, observable tant dans les grandes agglomérations qu’en zones rurales, s’accompagne d’une conscientisation accélérée autour de l’efficacité énergétique, du bilan carbone et des performances des bâtiments.
Comment la crise énergétique façonne-t-elle la demande locative ? Quels profils de logements tirent leur épingle du jeu ? Analyse et conseils pour investisseurs et occupants.

Les dépenses énergétiques, critère majeur dans le choix d’un logement

Autrefois reléguées au second plan, les charges énergétiques représentent désormais un critère fondamental pour une majorité de candidats à la location. Selon une enquête Harris Interactive pour l’ANIL (2023), 74% des futurs locataires affirment regarder en priorité la classe énergie (DPE) avant de visiter un bien, et plus de 60% ont déjà renoncé à une location jugée trop « énergivore ».
Face à la hausse du coût moyen de l’énergie (+35% en quatre ans d’après l’INSEE), le montant prévisionnel des factures (chauffage, eau chaude, électricité) entre désormais dans le calcul du « reste à vivre » au même titre que le loyer nu. Les logements classés F ou G, longtemps négligés, sont aujourd’hui de plus en plus évités, en particulier par les étudiants, jeunes actifs ou familles modestes qui anticipent les hausses à venir.

Connaître le DPE : une exigence qui s’impose

Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles normes de diagnostic de performance énergétique (DPE), tout logement mis en location doit afficher sa classe énergie dans l’annonce. Les biens classés « passoires thermiques » (F ou G) peuvent être interdits à la relocation dès 2025 (loi Climat & Résilience). Ce durcissement accélère la désaffection de ces logements, tandis que certains candidats sont prêts à payer plus cher, à surface égale, pour un logement sobre (A, B, C).

Réorganisation de la demande : zones, typologies, priorités

On observe une polarisation croissante entre différents segments du parc locatif :

Exode des passoires énergétiques : Les petites surfaces mal isolées, chauffées au tout électrique ou au fioul, connaissent depuis 2022 une vacance grandissante. Même en zone tendue, leur attractivité décroît, forçant certains bailleurs à consentir des baisses de loyers ou à engager des travaux.
Prise d’assaut des logements rénovés : Les appartements ou maisons ayant bénéficié d’une rénovation énergétique – isolation, remplacement de chaudières, installation de pompes à chaleur, fenêtres double vitrage – trouvent preneur en quelques jours, parfois en surenchère dans les métropoles.
Montée en gamme recherché : Face à une offre qui se contracte et à des loyers globalement tirés vers le haut, de nombreux locataires préfèrent réduire leur surface ou s’éloigner du centre, mais ne transigent plus sur la sobriété technique (chauffage performant, présence d’équipements de pilotage, domotique pour les consommations…).
Diversification géographique : Le phénomène de « repli énergétique » a aussi pour effet de renforcer la demande dans des localités affichant une majorité de logements récents ou rénovés, parfois au détriment de quartiers historiquement plus accessibles mais aux bâtiments obsolètes.

Quels logements sont les grands gagnants ?

Logements classés A, B, C (chauffage collectif performant ou pompe à chaleur, double vitrage, isolation par l’extérieur).
Biens équipés de solutions connectées permettant de suivre ou d’optimiser les consommations (compteurs communicants, thermostats intelligents…).
Appartements situés dans des résidences BBC ou assujetties à des gestionnaires vigilants sur les charges collectives.

Pression réglementaire et nouvelles responsabilités pour les bailleurs

Le renforcement du cadre législatif pousse de nombreux propriétaires à accélérer la rénovation énergétique de leurs biens sous peine de ne plus pouvoir louer. Les dispositifs MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro et aides locales sont massivement sollicités (près de 700 000 dossiers déposés en 2023 selon l’Anah), mais l’offre de travaux reste insuffisante face à la demande.
Certains bailleurs font face à des choix radicaux : investir pour rénover, vendre leur bien (avec parfois une moins-value sur les passoires énergétiques), ou tenter de maintenir le rendement locatif malgré une vacance croissante.

Quels travaux privilégier pour répondre à la demande ?

Isolation thermique (combles, murs, planchers bas).
Remplacement des systèmes de chauffage (préférence actuelle pour la pompe à chaleur ou réseau urbain).
Installation d’équipements individuels : robinets thermostatiques, volets isolants, ventilation contrôlée…
Mise à disposition du DPE complet, estimation du coût annuel d’énergie lors de la visite.

Les locataires, des utilisateurs-acteurs face à la transition énergétique

Au-delà du simple critère de confort, la question énergétique devient sociétale et engage les locataires dans une démarche de gestion responsable :

Négociation du loyer : Les candidats mettent plus souvent en avant le fait que leur reste à charge global (loyer + charges) doit demeurer supportable, ce qui conduit à une pression à la baisse sur les loyers trop élevés pour des logements peu performants.
Exigence d’équipement : L’accès à l’information (affichage du DPE, estimation de la facture d’énergie, présence de compteurs individuels) fait désormais partie des questions lors des visites.
Collectivités impliquées : De plus en plus de municipalités aident les candidats à la location à décrypter le marché via des plateformes d’information ou des aides à l’entrée dans le logement « durable ».

Implications pratiques : conseils pour propriétaires et candidats locataires

Propriétaires : anticiper ou perdre le train du marché

Vérifiez la conformité DPE et planifiez les travaux nécessaires pour atteindre la classe minimale autorisée. Un logement rénové se louera plus facilement et avec moins de négociations sur le loyer ou la durée d’occupation.
Soignez la présentation de vos annonces : précisez les systèmes de chauffage, l’isolation, le coût estimé des charges, les éventuelles mesures domotiques.
Mettez en avant les labels ou certifications (BBC, rénovation récente, équipements performants), de plus en plus scrutés par les locataires.

Locataires : décrypter rapidement les annonces

Exigez la lecture du DPE, comparez le coût global loyer+charges, et demandez l’estimation annuelle d’énergie, désormais obligatoire.
Visitez en hiver comme en été pour vérifier la capacité du logement à conserver chaleur ou fraîcheur.
N’hésitez pas à négocier en cas de logement énergivore ou de défaut d’information.

FAQ : crise énergétique et location, questions fréquentes

Peut-on refuser un logement à la location en raison de sa classe énergétique ?

Oui, rien n’oblige à louer un bien classé F ou G. Au contraire, il est conseillé d’éviter les passoires thermiques, sources de surcoûts importants et de risques accrus de vacance locative.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un logement rénové ?

En zone tendue, la revalorisation du loyer lors d’une rénovation lourde reste encadrée par la loi (vérifiez l’encadrement local). Le gain en performance énergétique peut cependant justifier une légère hausse si elle reste raisonnable et transparente.

Les logements non conformes vont-ils disparaître du marché ?

Pas du jour au lendemain : le calendrier des interdictions de mise en location s’étale jusqu’en 2034 pour les logements E. Mais la désaffection croissante et la pression réglementaire incitent déjà nombre de propriétaires à engager des travaux, vendre ou transformer l’affectation de ces biens.

En résumé : crise énergétique et transformation du marché locatif

Les coûts d’énergie deviennent un élément central du choix locatif – au même titre que le montant du loyer ou la situation géographique.
Les logements performants sont favorisés, les passoires thermiques disqualifiées, même dans les zones perpétuellement en tension.
Les propriétaires bailleurs doivent anticiper la rénovation pour conserver la rentabilité de leurs biens et éviter la vacance prolongée.
Les outils et aides à la rénovation énergétique sont à activer sans tarder : MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, prêts à taux zéro, plateformes locales de rénovation.
Marché en mutation : le couplage loyer-charges-énergie devient la norme dans la négociation et la rédaction des baux.

Pour des dossiers complets sur le DPE, des stratégies de rénovation ou des outils pour comparer l’attractivité des logements selon leur performance, rendez-vous sur immo-pratique.fr. Le site propose guides, benchmarks et tutoriels conçus avec des experts, pour anticiper le marché locatif de demain et sécuriser votre investissement locatif face à la nouvelle donne énergétique.