Marché immobilier en régions : quels territoires connaissent la plus forte croissance ?

Les nouveaux pôles dynamiques du marché immobilier régional

Au-delà de l’effervescence continue qui entoure les marchés immobiliers de Paris et de la Côte d’Azur, de nombreuses régions françaises enregistrent ces dernières années une croissance remarquable. Que ce soit à l’achat ou à la location, certains territoires tirent leur épingle du jeu avec des évolutions de prix et de volumes de transactions supérieures à la moyenne nationale. Focus sur les moteurs de cette dynamique et les territoires à surveiller en 2024.

Pourquoi observe-t-on une accélération régionale ?

Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs : d’abord, le rééquilibrage territorial encouragé par les aspirations post-Covid, avec une quête de qualité de vie, d’espace et de télétravail. Ensuite, la tension sur les marchés urbains incite de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs à prospecter au-delà des métropoles traditionnelles. Enfin, la rénovation des centres-villes, la transition écologique et les investissements dans les infrastructures contribuent à accélérer l’attractivité de certains bassins de vie modestes mais dynamiques.

Classement des régions à la croissance la plus soutenue

Voici les cinq territoires régionaux qui, selon les dernières données de notaires et d’agences immobilières nationales, ont connu en 2023-2024 la progression la plus marquée en termes de prix, de volume de transactions ou d’attractivité générale :

1. L’Arc Atlantique (Nantes, La Rochelle, Vannes)
   Des villes moyennes aux stations balnéaires, l’Arc Atlantique continue de bénéficier d’un engouement fort. Nantes et La Rochelle voient leur prix au mètre carré augmenter de 6 à 8 % sur un an, tandis que le Morbihan profite aussi d’un marché plus liquide, porté par une population d’actifs et de retraités en quête de littoral et d’environnement préservé.


2. L’Occitanie intérieure (Toulouse, Montpellier, Nîmes, Albi)
   Longtemps attractives pour leur dynamisme économique et universitaire, ces agglomérations voient leur marché croître jusqu’à 10 % dans certains quartiers toulousains et montpelliérains. Mais ce sont surtout les villes satellites et leurs communes rurales qui connaissent une vague d’investissements et de mutations immobilières, avec des prix encore accessibles mais en rapide rattrapage.


3. La région Auvergne-Rhône-Alpes (Annecy, Lyon périphérie, Grenoble)
   Si Lyon intra-muros affiche depuis 2022 un léger tassement, les couronnes périurbaines et les pôles alpins (Annecy, Chambéry, vallée du Grésivaudan) enregistrent de fortes hausses, parfois jusqu’à 12 % sur un an, grâce à des infrastructures performantes, au développement du télétravail et à la proximité des grands espaces naturels.


4. Le Grand Est viticole et transfrontalier (Strasbourg, Metz, Colmar, Sélestat)
   Stimulée par un renouveau industriel, un attrait touristique et la proximité avec l’Allemagne, cette zone connaît un bond des transactions, tiré par Strasbourg (+7 % sur un an) et la ruralité alsacienne. Le vignoble attire également de nouveaux investisseurs, notamment sur les résidences secondaires ou les gîtes touristiques.


5. Le Sud-Ouest rural et péri-urbain (Périgord, Lot, Gers, Landes intérieures)
   Par effet de rattrapage et grâce à la pression migratoire des métropoles, plusieurs secteurs du sud-ouest rural connaissent un marché en tension, tant à l’achat qu’à la location, avec des hausses de 8 à 9 % annuellement dans certains bourgs.

Zoom sur quelques villes championnes de la croissance

• Angers : la ville du Maine-et-Loire bénéficie d’une politique urbaine ambitieuse ; ses prix ont crû de plus de 8 % en deux ans, attirant étudiants comme familles.
• Bordeaux périphérie : même si le marché intra-rocade se stabilise, la première et deuxième couronnes profitent d’une demande élevée, surtout pour les maisons individuelles et le locatif familial.
• Cholet : souvent citée pour son dynamisme industriel, elle affiche l’une des progressions les plus spectaculaires sur les petites villes (jusqu’à 10 % sur certaines zones).
• Bayonne : portée par l’attractivité basque, la demande résidentielle y reste supérieure à l’offre, ce qui influe directement sur la hausse des prix.
• Annecy : la proximité de la Suisse, le tourisme et la qualité de vie font de la "Venise des Alpes" un pôle particulièrement prisé, notamment côté appartements anciens.

Les moteurs de cette dynamique régionale

• Attractivité économique locale : la création d’emplois, le dynamisme des filières numériques ou la richesse du tissu touristique favorisent les acquisitions et l’installation de nouveaux habitants.
• Arrivée de néo-résidents et de télétravailleurs : le phénomène s’accélère depuis 2020, sur des villes à taille moyenne ou stations proches des grands axes ferroviaires.
• Politique de rénovation urbaine et développement durable : programmes d’embellissement, aménagement de voies douces, mise en valeur du patrimoine et transition énergétique rendent certains quartiers urbains ou centres-bourgs plus attractifs.
• Mutation des usages : l’exode urbain partiel revalorise les maisons à rénover, les terrains constructibles et les copropriétés comportant des espaces extérieurs.

Quels profils d’investisseurs ciblent ces territoires ?

La croissance n’est pas uniquement portée par des accédants à la propriété. Nombre de territoires en croissance forte sont ciblés par :

• Investisseurs locatifs particuliers : maison ou appartement à louer (étudiants, familles, saisonnier), profitant des dispositifs fiscaux comme la location meublée non professionnelle (LMNP) ou le dispositif Denormandie dans les quartiers anciens en rénovation.
• Résidences secondaires ou semi-principales : le télétravail permet d’opter pour un mix entre ville et campagne.
• Jeunes actifs en primo-accession dans des bassins d’emploi en tension mais aux prix encore contenus.
• Personnes en mobilité professionnelle ou retraite active séduites par les infrastructures locales et la qualité de vie.

Quelles évolutions à surveiller à court terme ?

1. Flambée des prix limitée : si la tendance 2023-2024 reste très positive dans de nombreux territoires, le resserrement du crédit et la remontée des taux pourraient ralentir l’ascension, sans provoquer toutefois de retournement brutal dans les secteurs vraiment attractifs.
2. Déséquilibres locatifs : certaines villes (Bayonne, La Rochelle) font déjà face à une difficulté d’accès au logement pour les locaux, conséquence directe de la forte demande et de l’essor des locations touristiques.
3. Transitions écologiques et contraintes foncières : l’artificialisation limitée des sols et la hausse du coût de la rénovation énergétique pourraient renforcer la rareté de l’offre, dopant les biens de qualité.
4. Effet de halo : l’élargissement de la zone de recherche autour des agglomérations majeures bénéficie aux villages et petites villes bien desservis (gares, axes routiers), qui voient leur marché « décoller ».

FAQ des acheteurs et investisseurs régionaux

Où trouver les données de croissance réelle de chaque territoire ?

Les notaires de France, les chambres départementales et de nombreux portails (MeilleursAgents, INSEE, FNAIM) publient chaque trimestre des cartes et graphiques interactifs. Les chiffres exposés dans cet article s’appuient sur ces analyses croisées.

Les prix vont-ils poursuivre leur hausse en 2024-2025 ?

La croissance s’annonce plus sélective, mais les villes qui conjuguent activité économique, mobilité et cadre de vie resteront sous pression. Les zones rurales ou périurbaines proches des pôles d’emploi conservent de belles marges de progression.

Le retour à la ville est-il possible à moyen terme ?

Il ne faut pas exclure un « retournement urbain » lié à la réorganisation du travail, au retour des événements culturels ou à la sécurisation des métropoles. Cependant, la tendance à la diversification des territoires semble durable.

Comment sécuriser un achat dans un territoire en plein essor ?

• Bien analyser la démographie locale et l’évolution du bassin d’emploi.
• Prendre en compte l’offre locative saisonnière, la fiscalité locale et la dynamique de rénovation (DPE, subventions amélioration énergie, etc.).
• Se renseigner sur les futurs projets publics et privés annoncés.
• Consulter un professionnel implanté localement pour affiner le potentiel de valorisation.

À retenir pour investir malin en régions

1. Surveillez les pôles universitaires et économiques émergents.
2. Élargissez votre champ de recherche dans les villes moyennes et les couronnes rurales bien connectées.
3. Ne sous-estimez pas la force de l’effet de rattrapage là où la demande locative n’était pas anticipée il y a quelques années.
4. Pensez à la résilience du marché : desserte TGV, dynamisme local, attractivité touristique ou culturelle offrent des « pare-chocs » contre les ralentissements cycliques.

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