Diagnostic mérules : dans quels cas est-il obligatoire et comment l’interpréter ?

Comprendre le diagnostic mérule : un enjeu sanitaire et patrimonial

La mérule, également appelée "cancer du bâtiment", est un champignon lignivore particulièrement redoutable pour les habitations. Sa prolifération dans les murs, charpentes ou planchers peut entraîner d’importants dégâts matériels, voire un risque pour la santé des occupants. Face à la hausse du nombre de contaminations dans certaines régions de France, le diagnostic mérule suscite de nombreuses questions chez les vendeurs, acquéreurs et propriétaires. Quand ce diagnostic est-il imposé par la loi ? Qu’indique réellement le rapport d’expertise ? Comment agir en cas de suspicion ?

La mérule : pourquoi s’en méfier ?

Ce champignon microscopique, Serpula lacrymans de son nom scientifique, se développe dans des environnements humides, sombres et mal ventilés. La mérule attaque les éléments en bois, provoquant leur pourrissement et une fragilisation structurelle invisible à l’œil nu. Outre le risque d’effondrement partiel, elle libère des spores potentiellement allergènes, présentant un enjeu de salubrité important.

La lutte contre la mérule est difficile car le champignon peut rester latent plusieurs années avant de provoquer des dégâts spectaculaires. D’où l’intérêt d’une vigilance accrue lors des transactions immobilières et d’un encadrement réglementaire strict dans les zones à risque.

Quand le diagnostic mérule est-il obligatoire ?

Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termites), le diagnostic mérule n’est pas généralisé à l’ensemble du territoire français. Son obligation dépend de la situation géographique du bien et des arrêtés préfectoraux en vigueur.

1. Obligation légale dans les zones déclarées à risque

• Si le logement est situé dans une commune, un département ou un périmètre ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral de déclaration de présence de mérules, le diagnostic doit être proposé lors de la vente.
• Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de la situation de la zone dans le dossier de diagnostic technique (DDT), remis à la signature de la promesse ou à l’acte définitif.
• L’arrêté préfectoral, consultable en mairie ou sur le site de la préfecture, mentionne les secteurs précis soumis à cette obligation d’information.

2. Diagnostic à l’initiative du vendeur ou de l’acquéreur

• En dehors des zones officiellement listées, rien n’impose de fournir un diagnostic mérule. Toutefois, il peut être réalisé à titre de précaution, notamment dans les régions humides (Bretagne, Nord, Pays de Loire, etc.) ou sur des maisons anciennes très exposées à l’humidité.
• Lors de travaux de rénovation ou après sinistre (dégât des eaux), un contrôle spécifique peut révéler une infection naissante qui doit être traitée rapidement.

Quelles sanctions en cas d’absence de diagnostic ?

Le non-respect de l’obligation d’information expose le vendeur à des recours de l’acquéreur pour vices cachés, pouvant aboutir à l’annulation de la vente ou à une réduction du prix. L’action peut être engagée dans les deux ans suivant la découverte du problème. Il est donc vivement conseillé aux vendeurs de s’assurer du respect des démarches en vigueur sous peine de lourdes conséquences financières.

Comment se déroule un diagnostic mérule ?

Le diagnostic est réalisé par un professionnel certifié, à la demande du propriétaire, d’un notaire ou d’un acquéreur soucieux d’agir en toute transparence.

1. Inspection visuelle approfondie

• Le diagnostiqueur examine l’ensemble du bien : sous-sols, caves, murs, combles, charpentes, planchers, menuiseries...
• Il recherche la présence de filaments blancs (mycélium), de tâches orangées, d’odeurs caractéristiques de terre, de décollement des peintures ou papiers peints, ou de bois ramolli.

2. Contrôles complémentaires

• En cas de doute, il effectue des sondages non destructifs (moisture meter) pour mesurer l’humidité du bois.
• Si nécessaire, des prélèvements d’échantillons sont pratiqués pour analyse en laboratoire.
• Le rapport précise la méthodologie employée et les limites éventuelles (zones inaccessibles par exemple).

Le diagnostic n’a qu’une valeur informative : il ne garantit pas l’absence totale de mérule, mais juge, au moment de sa réalisation, de la présence ou non d’indices d’activité fongique.

Comment lire et interpréter un rapport de diagnostic mérule ?

Un rapport type comporte plusieurs rubriques :

• Identification du bien : adresse, typologie, descriptif succinct.
• Situation réglementaire : mention d’un arrêté préfectoral (si existant) et rappel de l’obligation informelle ou légale.
• Etat des lieux : relevé photographique, description des pièces contrôlées, notes sur l’humidité et sur l’état apparent du bois.
• Résultat : présence, suspicion ou absence d’indices de mérule ou autres champignons lignivores ; mention du risque potentiel selon l’exposition à l’humidité.
• Préconisations : mesures de ventilation, baisse de l’humidité, travaux à prévoir, contrôle ultérieur…
• Limites du contrôle : pièces inaccessibles, impossibilité d’enlever certains revêtements sans accord du propriétaire.

C’est sur la base de ce document que l’acheteur décide de poursuivre, ou non, l’acquisition ou exige, avant la vente, la mise en œuvre de mesures correctives.

Que faire en cas de suspicion ou de détection de mérule ?

1. Mesures conservatoires immédiates

• Isoler les zones contaminées pour éviter la propagation.
• Assécher et ventiler la pièce afin d’abaisser l’humidité sous 20%.
• Stopper toute origine de fuite (toiture, plomberie, infiltrations…)

2. Traitement professionnel

• Faire appel à une entreprise spécialisée certifiée CTB-A+ (qualification délivrée par le FCBA) pour une éradication définitive.
• Les solutions consistent en l’assèchement des murs, le remplacement des bois infectés, l’application de fongicides, voire des travaux de maçonnerie si la structure est compromise.
• Il est impératif de conserver tous les documents et factures de traitement, à transmettre lors d’une future transaction immobilière.

Mérule et assurance habitation : quelle prise en charge ?

La plupart des contrats d’assurance habitation n’incluent pas la mérule dans les sinistres couverts. Il convient de vérifier auprès de votre assureur les garanties "dommages-ouvrages" ou "garanties décennales" si des travaux récents sont en cause. Seul un sinistre facteur d’humidité (fuite d’eau déclarée) pourra parfois justifier un remboursement partiel des traitements ou réparations.

FAQ mérule pour propriétaires et acquéreurs

Le diagnostic mérule est-il valable plusieurs années ?

Il n’a pas de durée de validité réglementée. Il est conseillé de refaire ce diagnostic lors de chaque transaction ou en cas de sinistre sur le bien.

Quels sont les départements les plus exposés ?

La mérule est principalement recensée au nord-ouest de la France (Bretagne, Normandie, Hauts-de-France, Pays de la Loire) et, dans une moindre mesure, dans le Grand Est et le Massif central. Consultez la cartographie préfectorale régulièrement actualisée.

Puis-je porter plainte contre le vendeur s'il y a mérule après la vente ?

Oui, si le vendeur savait ou aurait dû savoir la présence du champignon et ne l’a pas signalé, il peut être recherché pour vice caché et être tenu à réparation.

Combien coûte un diagnostic mérule ?

Le coût varie de 100 à 300 euros selon la taille du bien et la région. Le prix augmente si des prélèvements et analyses sont nécessaires.

En résumé : pourquoi anticiper le diagnostic mérule ?

1. La mérule progresse discrètement mais peut causer d’importants dégâts et déprécier un bien.
2. Le diagnostic mérule est obligatoire lors de la vente d’un bien en zone à risque (arrêté préfectoral), mais reste fortement conseillé ailleurs en cas de doute.
3. Un rapport détaillé permet d’instaurer une confiance entre parties et de sécuriser la transaction.
4. Si le diagnostic révèle un risque, des travaux rapides s’imposent pour protéger la structure comme la santé des occupants.
5. Pensez à archiver vos diagnostics et traitements, documents-clés pour toute future vente ou démarche auprès de votre assureur.

Pour obtenir la liste actualisée des zones à risque mérule, des modèles de diagnostic ou l’adresse d’un expert certifié près de chez vous, consultez notre rubrique « Diagnostics & normes » sur immo-pratique.fr. Protégez durablement votre bien immobilier : l’anticipation et l’information sont vos meilleurs alliées face à la mérule.