Quelles assurances pour protéger son bien en location ?

Un indispensable : l’assurance habitation pour le locataire

Mettre son bien en location implique de s’interroger, en tant que propriétaire bailleur comme locataire, sur les couvertures indispensables pour éviter les mauvaises surprises. En effet, la question de l’assurance ne se limite pas au seul contrat souscrit par le locataire : elle engage aussi le bailleur et peut concerner de multiples risques atypiques. Découvrons ensemble, étape par étape, les garanties essentielles et les options à considérer pour vivre une location sereine.

L’assurance multirisque habitation (MRH) : une obligation majeure du locataire

En France, la loi impose au locataire d’un logement nu de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs. Cette obligation découle de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Elle vise principalement :

• L’incendie ;
• L’explosion ;
• Les dégâts des eaux.

Ce contrat, communément appelé « assurance multirisque habitation (MRH) », protège le locataire d’une action du propriétaire s’il cause un sinistre affectant le bien loué. À chaque renouvellement du bail, le bailleur peut (et doit) exiger l’attestation d’assurance à jour.

À savoir : Le défaut d’assurance habitation peut justifier la résiliation du bail ou la souscription d’un contrat d’office par le propriétaire, avec répercussion des coûts sur le locataire.

Que couvre exactement la MRH du locataire ?

• Les dommages au logement résultant d’événements cités (incendie, dégât des eaux, explosion, bris de glace).
• La réparation des dommages causés aux voisins, tiers ou à l’immeuble en cas de propagation (garantie « recours des voisins et des tiers »).
• Parfois, la responsabilité civile vie privée du locataire (recommandée mais non toujours incluse d’office : à vérifier dans le détail du contrat).

Le locataire doit veiller à ce que la garantie couvre intégralement son espace loué, ses dépendances, éventuels balcons, caves, garages attenants, etc.

Propriétaire bailleur : l’assurance n’est pas obligatoire, mais souvent indispensable

Contrairement au locataire, le bailleur d’un logement non-meublé n’a aucune obligation légale de souscrire une assurance spécifique s’il n’habite pas l’immeuble (hors copropriété). Pourtant, le risque réel de voir sa responsabilité engagée demeure, y compris en cas d’indemnisation du locataire ou de tiers.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : un vrai bouclier

Ce contrat, souvent peu coûteux mais essentiel, intervient lorsque le logement est :

• Vacant entre deux locataires ;
• Loué mais sous-assuré ou mal assuré par un occupant négligent (défaut ou carence de la MRH du locataire) ;
• Soumis à des risques propres au bâti (dégâts structurels, vices cachés apparaissant après la signature du bail, etc.).

Ce que couvre typiquement la PNO :

• Responsabilité civile du bailleur (en cas de vice de construction, dysfonctionnement d’un équipement collectif, sinistre affectant un voisin, etc.).
• Dégâts causés par la structure elle-même (inondations, tempête sur toiture, infiltration d’eau par les murs, etc.).
• Dommages matériels au bien en tant que tel, même en l’absence d’occupant.
• Dégâts relevant de la carence de garantie du locataire ou de déclenchements non couverts par la MRH de ce dernier.

Bon à savoir : la PNO devient obligatoire depuis la loi ALUR pour les bailleurs en copropriété. Hors copropriété, elle reste très vivement conseillée pour prévenir des litiges et garantir la remise en état du bien.

Spécificités selon le type de location : saisonnière, meublée, colocation

Location meublée : quelles différences ?

Pour la location meublée, la loi n’oblige pas formellement le locataire à souscrire une assurance, mais le bailleur peut l’imposer contractuellement. Beaucoup d’assureurs proposent ici des formules allégées d’assurance « habitation risques locatifs », adaptées aux séjours courts ou aux logements à rotation rapide.

Location saisonnière : attention à la responsabilité du bailleur

• Le locataire de passage n’a pas toujours le temps ou la faculté de souscrire une MRH classique ;
• Le propriétaire peut opter pour une assurance « pour le compte de qui il appartiendra », couvrant les risques durant la période locative, souvent appelée « villégiature ». Cette solution sécurise autant le bien que les possessions du propriétaire laissées à disposition.

Colocation : cumul ou mutualisation des garanties

Chaque colocataire doit fournir une assurance à son nom ; une seule police couvrant l’ensemble des occupants est aussi possible, sous condition d’y faire figurer tous les noms sur le contrat.

Garanties optionnelles : protéger au-delà du socle légal

Dommages aux biens personnels du locataire

La MRH de base ne couvre que les risques locatifs liés au bien, pas toujours le contenu ou les objets précieux du locataire (vélo au local, appareils électroniques, objets de valeur) : il peut donc être nécessaire d’opter pour l’option « vol, vandalisme, bris de matériel ».

Assurances loyers impayés et vacance locative : pour le bailleur

• La garantie loyers impayés (GLI) protège le propriétaire contre les défauts de paiement du locataire et prend souvent en charge frais de procédure et de recouvrement.
• L’assurance “vacance locative” indemnise le bailleur sur une période où le logement est inoccupé sans faute de sa part (à distinguer d’un simple délai de relocation).

La souscription de ces garanties n’est pas automatique et obéit à des critères stricts : sélection rigoureuse des locataires, analyse des dossiers, exclusion de certaines catégories de baux (entre membres d’une même famille par exemple).

Protection juridique

Que ce soit pour le bailleur ou le locataire, opter pour une assistance juridique permet d’être accompagné en cas de litige : impayés, conflits de voisinage, dommages mal couverts, rupture abusive, etc. Cette option est souvent proposée en complément lors de la signature du contrat MRH ou PNO.

Assurer un logement en copropriété : double vigilance

Les sinistres peuvent aussi concerner les parties communes et engager la responsabilité civile du propriétaire (fuite impactant une cave collective, chute causée par un défaut d’entretien) ; il importe de bien vérifier le double volet des assurances :

• Assurance souscrite par le syndic pour la copropriété (commun),
• Assurance individuelle PNO ou MRH selon l’usage (privatif).

FAQ pratique : réponses aux questions fréquentes

Que faire en cas de sinistre dans le logement ?

Signalez immédiatement le sinistre à votre assureur, par téléphone puis par écrit (lettre recommandée ou déclaration via espace client). Locataire et propriétaire doivent avertir leur compagnie respective si leurs contrats interviennent sur le même type d’événement (incendie déclenché par l’occupant).

Le locataire peut-il refuser l’assurance habitation ?

Non, sauf exception très précise (location meublée pour étudiant par exemple). En l’absence de contrat, le bailleur peut soit mettre fin au bail, soit souscrire à votre place puis vous refacturer sans surcoût interdit par la loi.

Quelles assurances pour les sous-locations ou Airbnb ?

La plateforme peut proposer une couverture ad hoc lors des séjours (Airbnb, Abritel, etc.), mais une clause de responsabilité ou une assurance spécifique doit être validée au préalable avec votre propre assureur : beaucoup d’assureurs traditionnels excluent l’activité de location partielle de la MRH de base.

Peut-on changer d’assurance en cours de location ?

Oui, la loi Hamon facilite la résiliation et la substitution à partir du treizième mois de contrat. Cette flexibilité bénéficie autant aux locataires qu’aux propriétaires, pour obtenir de meilleures garanties ou des tarifs plus compétitifs.

Conseils pratiques pour bien choisir ses assurances en location

• Comparez systématiquement les offres et privilégiez les contrats clairs, exempts de franchises abusives ou d’exclusions peu lisibles.
• Pensez à vérifier le plafond de garantie et la couverture du mobilier lors d’états des lieux d’entrée/sortie : photo, inventaire et clause de vétusté.
• Pour le bailleur, ne négligez jamais la couverture PNO, même pour une courte période de vacance.
• Pour les baux multiples (colocation, meublé, saisonnier) : signez systématiquement une assurance adaptées à la situation réelle et à la rotation des occupants.

En résumé : le duo gagnant pour une location protégée

1. L’assurance habitation du locataire, obligatoire et à renouveler à chaque bail, protège les biens, la responsabilité et sécurise le bailleur.
2. L’assurance propriétaire non occupant, vivement conseillée et parfois obligatoire, comble les “trous de garantie” et limite les risques de litiges coûteux.
3. Des options sur-mesure (GLI, protection juridique, villégiature, objets de valeur…) optimisent la sécurité et la tranquillité d’esprit de tous les acteurs de la location.

Conseil pratique : Retrouvez les comparatifs d’assurances, modèles d’attestation et fiches détaillées sur immo-pratique.fr pour chaque situation, du bail classique à la location touristique, et bénéficiez des conseils d’experts sur notre forum pour éviter les pièges les plus courants du marché locatif.