Les obligations du bailleur : ce qu’il faut savoir avant de louer

Louer un logement : panorama complet des obligations légales du bailleur

Proposer son logement à la location, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, engage le bailleur à respecter un ensemble d’obligations définies par la loi. Contrat équilibré, décence du logement, informations à fournir, gestion des réparations... avant de signer un bail, il est impératif pour tout propriétaire de bien mesurer la portée de ses engagements auprès du locataire.

Un logement conforme aux critères de décence

La première responsabilité du bailleur est de mettre à disposition un logement décent. Un logement est jugé décent s’il ne porte pas atteinte à la sécurité, la santé ou la dignité du locataire. Les exigences de décence sont évolutives et régulièrement renforcées, notamment sur la performance énergétique.

Surfaces minimales : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou 20 m³ habitables.
Absence de risques manifestes : stabilité du bâti, sécurisation contre l’intrusion, installation électrique aux normes, absence de plomb ou d’amiante dangereux.
Ventilation et équipements : chauffage suffisant, ouverture sur l’extérieur, réseau d’eau potable, évacuation des eaux usées, équipements de cuisine et sanitaires opérationnels.
Performance énergétique : depuis 2023, des seuils de consommation énergétique (“passoires thermiques”) conditionnent la possibilité de louer ; cette exigence sera renforcée ces prochaines années.

Le non-respect de la décence peut entraîner l’obligation de réaliser des travaux, une baisse de loyer voire la suspension du paiement par le locataire.

Transmission des diagnostics et documents réglementaires

La location d’un bien impose la remise au locataire d’un “dossier de diagnostics techniques”. Ce dossier doit obligatoirement contenir :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
L’état des risques et pollutions (ERP)
Le constat de risque d’exposition au plomb (logements construits avant 1949)
L’état d’amiante (pour certaines locations de logements en copropriété)
Le diagnostic gaz et électricité (installations de plus de 15 ans)

À cela s’ajoute l’obligation de remettre une notice d’information relative aux droits et devoirs de chaque partie, ainsi qu’un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble collectif. L’absence de ces documents peut annuler le bail ou retarder la transaction.

Rédaction et contenu du bail : des mentions obligatoires

Le contrat de location, qu’il soit meublé ou vide, doit être écrit et respecter le modèle réglementaire défini par la loi ALUR. Plusieurs mentions essentielles sont imposées :

Identité du bailleur et du locataire
Description précise du logement et de ses équipements
Montant du loyer initial, modalités de paiement et de révision
Dépôt de garantie (maximum deux mois de loyer pour un meublé, un mois pour un vide)
Durée du bail et conditions de reconduction ou de résiliation
Montant et justificatif du dernier loyer acquitté par le précédent locataire

Le bail doit également mentionner les charges récupérables et préciser le mode de répartition (forfaitaire ou réel). Enfin, chaque partie doit cosigner l’état des lieux d’entrée et de sortie, document fondamental en cas de litige.

Obligations d’entretien et de réparation du bailleur

Le propriétaire a le devoir d’assurer :

L’entretien général du logement afin qu’il reste en bon état d’usage et de réparabilité, hors dégradations causées par le locataire.
Les grosses réparations : toiture, murs, réseaux d’eau, installations électriques et de chauffage vétustes, remplacement de chaudières ou équipements majeurs…
Interventions sur les équipements défaillants d’origine ou mentionnés au bail.

À l’inverse, l’entretien courant (petite plomberie, remplacement d’ampoules, dégorgement, peinture d’usure…) et les menues réparations incombent au locataire, sauf vice de vétusté ou de non-conformité à la location.

Fixation du loyer et gestion des hausses

La liberté du bailleur est encadrée sur plusieurs points :

Le loyer est fixé librement à la première mise en location (hors zones tendues où il existe un encadrement, voire un plafonnement par décret).
En cours de bail, le loyer ne peut évoluer qu’une fois par an, selon un indice officiel (IRL pour les logements vides).
En cas de relocation, l’augmentation du loyer de référence est strictement balisée en zone tendue (travaux substantiels ou loyer manifestement sous-évalué).

Tout complément de loyer doit être justifié (caractère exceptionnel), clairement indiqué au bail, et peut faire l’objet de contestation.

Respect de la vie privée et accès au logement

Le bailleur n’a pas le droit d’entrer dans le logement occupé sans l’accord explicite du locataire, hors cas d’urgence avérée (fuite, incendie…).

Visite de contrôle ou d’entretien : il tient à prévenir le locataire à l’avance et obtenir son accord sur la date et l’heure.
Visites en vue de la relocation ou de la vente : elles sont limitées à des horaires raisonnables (souvent deux heures par jour ouvrable) et doivent aussi faire l’objet d’un accord préalable.

Le respect de la vie privée est une obligation majeure : toute intrusion irrégulière expose à des sanctions.

Gestion des charges locatives

Le bailleur doit détailler les charges récupérables : entretien des parties communes, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Il existe deux modes :

Provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs
Forfait tout compris (possible uniquement pour les locations meublées)

L’absence de régularisation, ou l’impossibilité d’accéder aux justificatifs, donne droit au locataire de contester ou de retenir le paiement du solde.

Assurance et obligation d’information

Le bailleur doit demander au locataire la présentation d’une attestation d’assurance multirisques habitation chaque année. À défaut, il peut souscrire une assurance “pour compte” du locataire, répercutée sur loyer, ou engager la procédure de résiliation du bail.

De son côté, il est tenu d’assurer le bien au minimum contre les risques dont il reste responsable (propriétaire non occupant).

Informer, prévenir et accompagner le locataire

Faire signer un bail, ce n’est pas simplement transmettre les clés. Le bailleur reste le garant de la délivrance de toutes les informations utiles :

Informer sur les évolutions de la copropriété, les travaux programmés et la réglementation en vigueur.
Prévenir à l’avance de toute intervention technique.
Remettre les quittances ou décomptes de charges réclamés dans un délai raisonnable.
Accompagner en cas de difficulté (sinistre, dysfonctionnement, procédure administrative...)

Réglementation sur la location meublée : des points spécifiques

Si le bail porte sur un meublé, plusieurs obligations supplémentaires s’imposent :

Le logement doit comporter un mobilier et des équipements minimums (lit, plan de travail, plaques de cuisson, vaisselle, rangements... liste précisée par décret).
Le bail doit stipuler la liste précise des éléments fournis.
La durée minimale du bail est d’un an (ou neuf mois pour les étudiants).

Fin de bail, préavis et restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du contrat, pour vendre, habiter le bien ou pour motif légitime et sérieux (impayé, troubles avérés…). Le délai de préavis est varié :

Six mois avant l’échéance pour un logement vide, trois mois pour un meublé.

Après l’état des lieux de sortie, le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie (si aucun dégât n’est constaté), ou deux mois si des retenues sont justifiées. Un retard expose à des pénalités financières.

Risques en cas de manquement : sanctions et recours

En cas de non-respect de ses obligations, le bailleur peut être contraint de :

Effectuer des travaux ou réparations à ses frais
Indemniser le locataire pour trouble de jouissance ou défaut de conformité
Faire face à une suspension de paiement du loyer décidée par le juge
Payer des dommages et intérêts pour préjudice ou remise de documents tardive

Certains manquements graves peuvent aussi entraîner l’annulation pure et simple du bail.

FAQ pratique : réponses aux questions fréquentes

Le bailleur peut-il imposer un mode de paiement du loyer ?

Non, le locataire reste libre du mode de paiement sauf clause spécifique acceptée des deux parties (prélèvement automatique, virement, chèque, etc.).

Des travaux en cours de bail s’imposent, qui paie ?

Le bailleur reste responsable des travaux nécessaires au maintien en état ou à la conformité. Les travaux d'amélioration ou d'embellissement peuvent être à sa charge ou faire l’objet d’un accord écrit avec le locataire.

Peut-on fixer librement la hausse du loyer ?

Uniquement à la relocation ou lors d’une révision annuelle, selon l’indice IRL et sous réserve des règles d’encadrement du marché local.

Doit-on fournir une quittance à chaque paiement de loyer ?

Oui, dès que le locataire la réclame, c’est une obligation. La quittance doit détailler loyers et charges séparément.

Checklist synthétique des obligations majeures

Vérifier la conformité et la décence du logement avant la mise en location
Remettre tous les diagnostics et documents obligatoires au locataire
Rédiger un bail conforme à la législation en vigueur
Assurer l’entretien du bien, réaliser les réparations majeures
Respecter la vie privée et le droit au logement paisible du locataire
Gérer de façon réglementaire le dépôt de garantie, les entrées/sorties
Informer sans délai de toute modification ou intervention notable

Conseil pratique

Piloter une location impose rigueur, transparence et dialogue. Pour sécuriser chaque étape et éviter les pièges, inspirez-vous des guides pratiques, modèles de bail et checklists accessibles sur immo-pratique.fr, et n’hésitez pas à consulter un administrateur de biens ou un notaire pour toute situation particulière.