TVA sur l’immobilier : dans quels cas s’applique-t-elle et comment la récupérer ?

La TVA dans l’immobilier : enjeux et particularités

Quand on évoque l’achat, la vente ou l’investissement immobilier en France, la question de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) surgit très souvent. Contrairement à ce que l’on croit parfois, la TVA n’est pas l’apanage exclusif des entreprises ou des commerçants. Elle concerne bel et bien certains projets immobiliers et peut impacter lourdement le coût final d’une opération, ou au contraire en optimiser la rentabilité lors d’une récupération. Maîtriser le cadre d’application de la TVA dans l’immobilier, savoir à quel moment elle s’applique, dans quelles conditions elle peut être récupérée ou exonérée, est donc indispensable.

Dans quels cas la TVA s’applique-t-elle à l’immobilier ?

L’immobilier n’est pas systématiquement soumis à TVA : tout dépend du type de bien, de la nature de la transaction et du statut du vendeur. Certaines opérations y échappent au profit des droits de mutation (« frais de notaire »). Voici les grands cas d’application :

1. Immeubles neufs et ventes dans le neuf

• Définition d’un bien « neuf » : Un logement est considéré comme neuf s’il a moins de 5 ans et n’a jamais été occupé ou s’il résulte de travaux assimilés à une reconstruction (extension lourde ou rénovation de plus de 50 % du gros œuvre…).
• Application : Toute vente d’un immeuble neuf par un professionnel (promoteur, constructeur, marchand de biens…) à un particulier ou une entreprise est soumise à la TVA, au taux normal de 20 % sur le prix de vente, incluant le terrain si celui-ci n’a pas été précédemment bâti.
• Exceptions : Certaines opérations bénéficient d’un taux réduit : logements sociaux à 5,5 % ou logements intermédiaires à 10 %.

2. Vente de terrain à bâtir

• La cession d'un terrain à bâtir (c’est-à-dire un terrain constructible) par un assujetti à la TVA, comme un professionnel, est soumise d’office à la TVA à 20 %.
• Vendre un terrain à bâtir entre particuliers échappe en revanche à la TVA (seuls les droits de mutation restent dus).

3. Locations immobilières assujetties à la TVA

• Locations meublées de courte durée : les locations meublées à vocation hôtelière (résidences de services, appart’hôtels, locations saisonnières assurant entretien et accueil) peuvent être soumises à TVA.
• Baux commerciaux : les locations de locaux professionnels sont en principe exonérées mais le bailleur peut choisir d’opter pour l’assujettissement à la TVA (option à déposer auprès de l’administration).

4. Rénovations lourdes et réhabilitations

• Les travaux de rénovation peuvent, s’ils sont assimilés à une vraie « construction nouvelle », faire entrer le bien dans le champ d’application de la TVA immobilière sur sa vente ou sa location, même si le bâtiment d’origine était ancien.
• Des travaux courants de maintenance ou d’amélioration dans l’ancien sont en revanche soumis à des taux réduits (10 % ou 5,5 %) mais uniquement sur la prestation, pas sur la valeur globale du bien.

Quand la TVA ne s’applique pas : les cas d’exonération

Il existe de nombreux cas où la TVA ne s’applique pas :

• Vente d’un bien immobilier ancien : les biens dont la première occupation date de plus de 5 ans sont exonérés de TVA. Ils entraînent uniquement des droits de mutation (environ 7 à 8 %).
• Locations de logements nus à usage d’habitation principale : ces locations ne sont jamais soumises à TVA.
• Ventes entre particuliers non assujettis : pas de TVA, seulement les droits d’enregistrement classiques.

Qui peut récupérer la TVA sur l’immobilier ?

La récupération de la TVA sur un achat immobilier est un enjeu fiscal stratégique… mais réservée à certains profils :

• Entreprises assujetties à la TVA qui achètent ou font construire un immeuble destiné à leur activité (magasin, entrepôt, atelier, bureaux…).
• Investisseurs particuliers qui exploitent des locaux soumis à TVA (loueurs en meublés professionnels ou non professionnels, exploitants de résidences de tourisme, loueurs de bureaux ou locaux commerciaux optant pour la TVA…).
• Bailleurs qui optionnent pour la TVA sur un immeuble de rapport (ex : bail commercial opté TVA).

Comment fonctionne la récupération de TVA ?

L’assujetti à TVA paie le prix d’achat TTC à son vendeur, puis déduit la TVA acquittée sur la déclaration fiscale trimestrielle ou annuelle, pour obtenir un remboursement ou une compensation sur la TVA collectée par ailleurs.

Attention : la règle de « cohérence » s’applique : la TVA est récupérable si (et seulement si) l’immeuble concerné génère des recettes elles-mêmes taxables à la TVA (location de locaux commerciaux assujettis, activité para-hôtelière…).

Exemples pratiques de récupération de TVA

• Achat en VEFA pour mise en location meublée de tourisme : le propriétaire investit dans un appartement neuf, le fait gérer par un exploitant qui propose des services para-hôteliers (ménage, accueil, linge…). Le bien étant loué avec services, la location est soumise à TVA sur les loyers perçus. L’investisseur récupère alors la TVA sur le prix d’achat initial et sur certains frais annexes.
• Création ou achat de bureaux par une société : une entreprise achète un immeuble neuf pour en faire son siège social ou le louer à d’autres sociétés sous bail assujetti. Elle paie la TVA à l’achat mais la récupère via sa déclaration habituelle de TVA professionnelle (CA3).
• SCI relevant de la TVA sur options locatives : une SCI qui donne à bail commercial (avec option pour la TVA sur le loyer) des locaux neufs peut également récupérer la TVA deductiblement acquittée lors de la construction ou la rénovation.

Les conditions et limites de la récupération de TVA

• Conservation obligatoire de l’immeuble : le propriétaire doit conserver le bien affecté à l’activité assujettie à la TVA pendant au moins 20 ans. En cas de revente ou d’arrêt de l’activité avant ce terme, une régularisation (reversement partiel de la TVA récupérée) est exigible au prorata des années manquantes.
• Déclaration et modalités administratives : pour prétendre à la récupération, il convient de déposer la demande via les formulaires fiscaux dédiés (formulaire de remboursement, mention sur la déclaration CA3 pour les assujettis professionnels) et de conserver tous les justificatifs de livraison et facturation.
• Services para-hôteliers effectifs : le dispositif de récupération pour la location meublée n’est ouvert que si le propriétaire ou exploitant fournit réellement des prestations comparables à l’hôtellerie (accueil, linge, petit-déjeuner, ménage régulier…).

Attention : régularisation de TVA en cas de revente anticipée

Quitter le régime ou revendre son bien avant 20 ans oblige souvent à reverser une partie de la TVA récupérée, selon la règle du « rappel de TVA » : chaque année conservée annule un vingtième de TVA. Exemple : si vous revendez au bout de 7 ans, vous devrez reverser 13/20e de la TVA initialement récupérée.

FAQ pratique sur la TVA immobilière

Peut-on récupérer la TVA sur de simples travaux ?

Non, vous ne récupérez la TVA sur des travaux que si l’immeuble génère des loyers taxés à la TVA, et si vous avez le statut d’assujetti (SCI à l’IS, L.M.P. ou société).

Un particulier qui achète un bien neuf pour y habiter peut-il récupérer la TVA ?

Non, jamais : la TVA versée sur un logement neuf destiné à l’habitation principale n’est pas récupérable par un particulier, sauf mécanismes spécifiques d’accession sociale (comme la TVA à 5,5 % en zone ANRU, sans récupération).

La TVA s’applique-t-elle à la revente dans l’ancien ?

Non, seul le neuf (moins de 5 ans) ou assimilé (livraison à soi-même après rénovation lourde) y est soumis. La revente « classique » d’ancien ne supporte pas de TVA, mais de simples droits d’enregistrement.

Comment distinguer TVA réduite, 10 % ou 5,5 % sur les travaux ?

Le taux réduit à 10 % concerne la majorité des travaux d’amélioration d’un logement de plus de 2 ans, le 5,5 % vise certains travaux énergétiques, la TVA à 20 % restant la norme hors exception. Seuls des professionnels RGE peuvent en faire bénéficier.

En résumé : ce qu’il faut retenir sur la TVA dans l’immobilier

1. La TVA concerne principalement les ventes dans le neuf, les terrains à bâtir, certaines locations meublées ou commerciales et les travaux assimilés à de la construction.
2. La récupération de TVA n’est possible que pour les acquéreurs professionnels ou loueurs assujettis à la TVA, et dépend du maintien de l’affectation du bien.
3. En cas de revente avant 20 ans, un reversement partiel est requis.
4. Pour sécuriser tout projet et éviter une mauvaise surprise fiscale, faites systématiquement valider votre opération auprès d’un expert-comptable ou de votre notaire.

Conseil pratique : Consultez nos guides détaillés sur immo-pratique.fr, téléchargez nos fiches sur la fiscalité de la TVA immobilière, et posez vos questions à notre équipe d’experts pour chaque étape de votre projet : achat, location, investissement ou cession.