Immobilier neuf : que faut-il savoir sur les avantages fiscaux en 2024 ?

Investir dans l’immobilier neuf en 2024 : quels bonus fiscaux pour les particuliers ?

L’immobilier neuf séduit toujours plus d’investisseurs, particuliers comme professionnels, grâce à une combinaison d’atouts : logements modernes, économies d’énergie, garanties structurelles… Mais un des arguments majeurs reste la fiscalité avantageuse. En 2024, quelles sont les opportunités à saisir pour optimiser son investissement immobilier ? Décryptage des principaux dispositifs, des conditions à respecter et des bons conseils pour en profiter pleinement.

Pourquoi la fiscalité reste clé dans le choix du neuf ?

Le neuf est souvent plus cher à l’acquisition que l’ancien, mais il compense ce différentiel par des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % en ancien), des charges moindres, et des économies d’énergie grâce aux normes RE2020. Pourtant, c’est surtout via les dispositifs de réduction d’impôts et d’exonération que le neuf se démarque. Cumulés sur plusieurs années et bien anticipés, ces avantages permettent parfois de booster la rentabilité ou d’aborder un projet d’achat différemment (résidence principale, locatif, investissement patrimonial).

Le dispositif Pinel : la star des réductions d’impôt sur le locatif neuf

En 2024, le dispositif Pinel reste la principale aide fiscale pour l’achat d’un logement neuf en vue de le louer. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’une durée de location et du respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

• Durée d’engagement : de 6 à 12 ans, avec une réduction d’impôt proportionnelle.
• Taux en 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, et 14 % pour 12 ans. Attention, ces taux ont été diminués depuis 2023.
• Montant maximal : 300 000 € d’investissement et 5 500 €/m², dans la limite de deux acquisitions par an.
• Conditions : le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, dans une zone tendue, et respecter la réglementation thermique RE2020.
• Plafonds : loyers plafonnés (ex : 13,56 €/m² à Paris, moins en province), locataires sous conditions de ressources.

Le Pinel « classique » prendra fin au 31 décembre 2024. En parallèle, le Pinel Plus (ou Super Pinel) offre des taux majorés (12 à 21 %) pour les logements répondant à des critères de qualité environnementale et de confort plus exigeants.

Exonération de taxe foncière : une économie locale appréciable

Acquérir un logement neuf, que ce soit pour y vivre ou pour louer, peut donner droit à une exonération partielle ou totale de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant deux ans. Cette mesure concerne la majorité des programmes neufs dès lors qu’ils sont achevés et déclarés conformément à la réglementation, mais reste décidée localement par la commune et le département. Le taux d’exonération varie ainsi d’une ville à l’autre.

Pour obtenir cette exonération, il faut déposer une déclaration (imprimé H1) dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux. Cette économie peut atteindre plusieurs centaines, voire milliers d’euros selon la localité.

TVA réduite et prêts aidés pour l’accession à la propriété

Certaines zones et certains projets en immobilier neuf ouvrent droit à une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) lors de l’achat. C’est le cas pour :

• Les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV).
• Les zones ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine) ou situées à moins de 300 mètres d’un quartier éligible.

Des conditions de ressources doivent être respectées, et l’acquéreur doit occuper le bien en tant que résidence principale. Cette baisse du « prix de revient » du bien permet d’augmenter la capacité d’achat ou de sécuriser le financement.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), renouvelé en 2024, reste également très attractif pour les primo-accédants. Il complète un prêt immobilier classique en finançant jusqu’à 40 % du montant du bien neuf (dans la limite d’un certain plafond), sans intérêts. Là encore, il faut respecter des plafonds de ressources et s’engager à occuper le logement.

Dispositifs spécifiques & alternatives pour 2024

Au-delà du Pinel, d’autres leviers existent pour alléger la fiscalité autour de l’immobilier neuf :

• Le dispositif Censi-Bouvard : réservé aux résidences services (étudiantes, seniors, Ehpad). Il accorde une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans, plus la récupération de TVA, en location meublée non professionnelle (LMNP). Il expire fin 2024 : à saisir rapidement !
• Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : hors réduction d’impôt directe, il permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, réduisant fortement l’imposition sur les revenus locatifs. Ce montage est adapté aussi bien à l’ancien qu’au neuf.
• Le Denormandie : pour rénover de l’ancien dans certaines villes, mais il est parfois couplé à l’achat de lots neufs en zone concernée.

Bon à savoir : cumul et compatibilité des dispositifs

Si un même logement ne peut être éligible à plusieurs réductions d’impôt, certains avantages sont cumulables : par exemple, le Pinel mais aussi l’exonération temporaire de taxe foncière ou le PTZ, dans le cas d’un investissement locatif puis d’une revente à un proche occupant. Les stratégies de gestion patrimoniale sont donc à adapter à chaque projet et à chaque foyer fiscal.

Quels pièges éviter en 2024 ?

• Anticiper la fin du dispositif Pinel : les signatures doivent être actées au plus tard lors de l’année 2024 pour bénéficier du dispositif dans sa version actuelle.
• Respecter scrupuleusement les règlements : tout écart (sur la date d’achèvement, le niveau de performance énergétique, le plafonnement de loyer ou de ressources) peut entraîner la perte totale de l’avantage fiscal, et un redressement.
• Se faire accompagner : la fiscalité du neuf suppose une bonne anticipation. Un notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine actualisé sur les dernières lois locales reste précieux.

Foire aux questions sur la fiscalité de l’immobilier neuf en 2024

Peut-on acheter un bien neuf avec le Pinel et l’habiter ensuite ?

Oui, après la période minimale d’engagement locatif, le propriétaire peut récupérer le bien pour sa résidence principale, ou le vendre sans pénalité. Il faut signaler le changement de destination à l’administration fiscale.

La TVA réduite est-elle cumulable avec un investissement locatif ?

Non, la TVA à 5,5 % s’applique uniquement si vous occupez le logement en tant que résidence principale, sous conditions de ressources. Elle n’est pas compatible avec le Pinel.

Comment calculer le gain fiscal d’un dispositif ?

Il s’agit du pourcentage appliqué sur le montant investi, dans la limite des plafonds, déduit chaque année du montant des impôts dus. Pour bien estimer la rentabilité globale, additionnez l’économie d’impôt et le gain lié à l’exonération temporaire de taxe foncière.

Quelles démarches faire en mairie ou au fisc après l’achat ?

Il faut envoyer la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT), déposer le formulaire H1 pour la taxe foncière, et compléter sa déclaration de revenus avec le formulaire spécifique à chaque dispositif.

Le neuf reste-t-il toujours plus rentable que l’ancien après fiscalité ?

Tout dépend du secteur, du prix d’achat, du niveau de charges et de la dynamique du marché. Les avantages fiscaux du neuf peuvent gommer l’écart de prix initial, mais un achat mal situé ou surestimé ne rattrape pas le retard simplement par la défiscalisation. Bien cibler son projet reste essentiel.

En résumé : bonnes pratiques pour réussir un achat immobilier neuf en 2024

1. Comparez les dispositifs ciblés (Pinel, Pinel Plus, Censi-Bouvard, LMNP…) selon vos objectifs (locatif, patrimonial, résidence principale).
2. Vérifiez l’éligibilité du programme et du quartier à chaque dispositif auprès d’un professionnel.
3. Anticipez la stratégie financière globale (frais, fiscalité, montage du crédit, garantie de revente…).
4. Constituez un dossier complet à l’avance pour ne pas rater les délais administratifs, parfois serrés.
5. Pensez à la revente : performance énergétique et emplacement sont les clés de la future valeur de votre bien.

L’immobilier neuf conserve des avantages décisifs pour les acheteurs qui savent s’entourer, lire les petites lignes des contrats… et agir avant la disparition de certains mécanismes de défiscalisation. Retrouvez sur immo-pratique.fr toutes nos analyses, modèles de calcul et tutoriels sur les dernières lois pour investir malin cette année.