Crédit relais : mode d'emploi et pièges à éviter

Comprendre le crédit relais : une solution pour acheter avant de vendre

Dans le parcours classique d’un acquéreur immobilier déjà propriétaire, la question du timing est souvent délicate : comment acheter son nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent ? Pour éviter la double gestion locative ou l’attente inconfortable, le crédit relais apparaît comme un outil financier efficace permettant de disposer rapidement d’un capital pour concrétiser son projet d’achat. Mais derrière sa simplicité affichée, ce mode de financement recèle des spécificités et des pièges qu’il importe de bien anticiper.

Le principe du crédit relais : mode de fonctionnement

Le crédit relais est un prêt bancaire spécifique, conçu pour avancer à l’emprunteur une partie de la valeur de son bien immobilier actuel, dans l’attente de sa vente effective. Il se destine avant tout à celles et ceux qui souhaitent acquérir un nouveau logement tout en étant déjà propriétaires d’un bien. Sa vocation : éviter le recours à un prêt classique trop conséquent, limiter l’impact sur le taux d’endettement et offrir une solution transitoire.

Concrètement, l’emprunteur obtient d’abord ce financement-relais d’une durée courte (le plus souvent douze à vingt-quatre mois), en parallèle ou en complément d’un crédit immobilier classique affecté à l’achat du nouveau bien. Le capital du relais sera intégralement remboursé à la vente du logement initial.

Comment est calculé le montant accordé ?

La banque accorde en général entre 50 % et 80 % (parfois 70 %) de la valeur estimée du bien à vendre.
Plusieurs méthodes d’estimation sont retenues : l’emprunteur doit fournir des avis de valeur d’agences, des preuves concrètes de mises en vente ou d’offres reçues.
La quotité prise en compte dépendra de la situation du marché, de la localisation du bien, des garanties apportées et du profil de l’emprunteur.

Exemple : pour un appartement estimé à 300 000 €, la banque pourra proposer un crédit relais de 180 000 à 240 000 €, utilisable immédiatement pour l’apport de l’achat suivant.

Deux formats principaux : relais sec et relais adossé

Relais sec : utilisé seul parce que la vente permettra de financer, en totalité ou majorité, le nouvel achat.
Relais adossé (ou jumelé) à un crédit classique : le crédit relais complète alors un prêt amortissable classique destiné à la tranche restant à financer pour l’achat du nouveau bien.

Les avantages du crédit relais pour le porteur de projet

Souplesse temporelle : évite la précipitation pour vendre ou acheter, limite l’usage du prêt relais à une période transitoire prédéfinie (12 à 24 mois).
Capacité d’achat renforcée : permet de se positionner rapidement sur un nouveau bien, notamment dans les marchés tendus où la réactivité est un atout décisif.
Diminution des frais associés : en théorie, le prêt relais est utilisé le temps nécessaire à la vente, ce qui limite les intérêts intercalaires par rapport à un double crédit immobilier classique.

Le déroulé pratique : étapes types d’un crédit relais

Estimation du logement à vendre : faites réaliser plusieurs évaluations sérieuses par des professionnels.
Simulation bancaire : la banque évalue la quotité prêteuse et analyse votre profil (revenus, dettes, situation professionnelle…).
Montage du dossier : il regroupe les diagnostics du bien, les offres d’achat reçues ou autres éléments attestant du sérieux de la vente potentielle.
Signature des offres de prêt : le crédit relais est mis à disposition parallèlement au crédit classique ou seul.
Acquisition du nouveau bien : les fonds sont débloqués, l’ancien bien mis officiellement en vente.
Remboursement à la vente : dès la signature chez le notaire pour la vente de votre bien d’origine, le prêt relais est soldé instantanément, sans pénalité.

Quels sont les risques et pièges du crédit relais ?

Le crédit relais peut paraître simple en première analyse, mais il comporte des risques majeurs— souvent sous-évalués par les emprunteurs pressés ou confiants dans l’état du marché.

Mauvaise estimation ou stagnation à la vente

Le crédit relais se base sur une estimation de la valeur de votre bien ; or, en cas de surévaluation (mauvais conseil, optimisme, marché en baisse), la vente peut s’avérer plus longue que prévu ou se solder par un prix inférieur à l’emprunt relais accordé. Attention : il faudra alors trouver d’autres ressources ou négocier un prêt complémentaire pour solder le crédit auprès de la banque.

Vente plus longue que prévu : la gestion de la double charge

L’un des principaux dangers est l’insuffisance de temps pour vendre le bien d’origine. Si la vente tarde, l’emprunteur se retrouve à supporter le coût de deux crédits (nouveau prêt immobilier et relay), ce qui pèse lourdement sur le budget. Les banques limitent le relais à 12 mois renouvelables une fois (certaines tolèrent jusqu’à 24 mois), après quoi elles peuvent exiger un remboursement immédiat. Cela force parfois à brader, à re-négocier un montage plus coûteux, voire à se trouver en difficulté financière.

L’impact du crédit relais sur l’endettement

Pendant la durée du relais, la banque calcule le taux d’endettement “théorique” en intégrant le crédit relais et le (futur) nouveau crédit immobilier : il faut donc veiller à rester en-deçà du seuil d’endettement maximum (35 % en général). Cela peut limiter l’opération si la capacité d’emprunt est courte ou le budget trop serré.

Assurances et frais annexes

Le crédit relais entraîne souvent le paiement d’intérêts dits “intercalaires”— il s’agit des intérêts sur le capital avancé, jusqu’à remboursement complet. Cette charge peut vite grimper si la vente tarde.
L’assurance emprunteur reste obligatoire, même pour un relais court, et son coût n’est pas négligeable.
Des frais de dossier et de garantie (caution, hypothèque) s’ajoutent, ainsi que la possible commission liée à un prêt complémentaire en cas de “découvert” au moment de solder le relais.

Comment bien préparer son crédit relais : conseils incontournables

Multipliez les estimations indépendantes, et n’hésitez pas à privilégier la prudence en partant sur la fourchette basse de valeur.
Présentez un dossier solide pour négocier les taux : revenus stables, vente déjà engagée (même sous compromis), apport personnel complémentaire au besoin.
Négociez la durée la plus longue possible, mais gardez à l’esprit qu’il ne faut pas se laisser piéger par la tentation d’attendre une “meilleure offre” indéfiniment.
Préparez un plan B : possibilité de baisse de prix, prêt relais “rallonge” ou prêt personnel temporaire en cas de blocage.
Maitrisez le budget : calculez le coût total des intérêts intercalaires, l’impact des charges cumulées (taxes, charges du bien ancien et du nouveau) et les frais annexes.
Lisez attentivement toutes les clauses du contrat : taux du relais, durée, modalités de remboursement anticipé, pénalités en cas de dépassement du délai.

Cas particuliers : le relais accompagné d’une clause “reprise de dette”

Si votre ancienne résidence fait encore l’objet d’un crédit en cours lors de la demande de relais, la banque proposera parfois d’inclure le capital restant dû dans le montant du relais. Il est alors primordial de calculer précisément l’équilibre global du projet – le cumul des dettes pouvant se révéler dangereux en cas de décalage prolongé entre l’achat et la revente.

FAQ pratique sur le crédit relais

Peut-on rembourser le crédit relais de façon anticipée ?

Oui, dès la disponibilité des fonds issus de la vente de votre précédent logement, le prêt relais est clôturé sans frais supplémentaires (hors cas particulier de pénalités contactuelles, à vérifier dans votre offre de prêt).

Que se passe-t-il à l’échéance du crédit relais si le bien n’est pas vendu ?

À l’issue de la période contractuelle (généralement un an renouvelable une fois), la banque peut exiger le remboursement total du capital dû. En cas d’impossibilité, elle proposera soit le basculement vers un prêt “classique” à taux généralement plus élevé, soit exigera des garanties supplémentaires : dans les cas extrêmes, la vente forcée du bien initial peut être envisagée.

Un crédit relais peut-il se cumuler avec un investissement locatif ?

Oui, mais la banque exigera alors une attention particulière à votre capacité d’endettement, à la solidité du projet locatif et à la viabilité globale de l’opération.

En résumé : les clés d’un crédit relais serein

Anticipez largement la durée de vente possible de votre bien.
Faites preuve de prudence dans la valorisation de votre logement.
Négociez au maximum la flexibilité et le coût du relais avec votre banque.
Tenez compte des frais annexes et des charges “en double” pendant la période transitoire.
Préparez un plan de repli financier au cas où la vente s’éternise.
Gardez le contact avec votre conseiller bancaire pour ajuster le dispositif dès les premiers signes de difficulté.

Conseil pratique : Avant de faire une demande de crédit relais, réalisez plusieurs simulations sur immo-pratique.fr, consultez nos guides sur le financement transitoire et rejoignez nos forums d’entraide : anticiper, comparer et bien s’entourer sont les meilleurs atouts pour mener à bien ce type d’opération financière aussi prometteuse que risquée.