Acheter à deux : pacs, mariage ou indivision, quelles solutions ?

Les étapes clés pour choisir le bon statut à deux

Acquérir un logement à deux est une grande étape de la vie : c’est souvent le début d’un projet commun, qu’il s’agisse d’un premier appartement, d’une maison de famille ou d’un investissement locatif partagé. Mais entre le Pacs, le mariage ou encore l’indivision, il peut être difficile de déterminer le cadre juridique et fiscal le plus adapté à sa situation. Zoom sur les dispositifs existants, leurs avantages, leurs limites, ainsi que les pièges à éviter avant de signer.

Pacs, mariage, indivision : quelles différences quand on achète ?

Avant même de rechercher votre futur bien, le choix du statut qui encadre votre vie commune aura un impact direct sur la propriété du logement, la gestion des finances, la protection du conjoint en cas de décès ou de séparation, et la fiscalité liée à l’achat.
Voyons les trois grandes options qui s’offrent à vous :

• Le Pacs : contrat d’union civile qui peut être adapté par la rédaction d’une convention.
• Le mariage : institution régie par différents régimes matrimoniaux prédéfinis ou sur-mesure.
• L’indivision : mode d’acquisition par défaut pour deux personnes non mariées ni pacsées, ou choisie explicitement, où chacun possède une quote-part du bien.

L’indivision : simple, flexible mais attention aux conflits

La grande majorité des couples non mariés (ni pacsés) achètent un bien immobilier en indivision. Chacun devient propriétaire à hauteur de sa participation au financement : par exemple, 60/40 ou 50/50 selon les apports personnels et l’emprunt.
Bon à savoir : la répartition des parts doit être précisée dès l’achat dans l’acte notarié, via la "convention d’indivision".

Avantages : simplicité de mise en place, liberté de gestion commune (travaux, location…), et adaptation à toute configuration (couple, amis, membres de la famille).

Inconvénients : l’indivision rend chaque indivisaire vulnérable. En cas de désaccord profond ou de rupture, l’un des deux peut vouloir vendre sa part : juridiquement, "nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision" (Article 815 du Code civil). Le bien pourra alors devoir être vendu dans sa totalité, ou la part rachetée par l’autre. Des clauses "de solidarité" et d’agrément entre indivisaires peuvent parfois être prévues mais apportent une protection limitée.

Se pacser pour acheter : les points de vigilance

Le Pacs crée une union légale offrant certains droits mais moins protectrice que le mariage. Depuis 2007, le régime par défaut du Pacs est la sépération de biens : chaque partenaire reste propriétaire de ce qu’il apporte et achète (sauf mention contraire dans la convention).

Si vous achetez sous le régime séparatiste (le plus courant aujourd’hui), deux solutions principales :

• Achat en indivision : chaque partenaire détient une part du logement en fonction de sa contribution. Les mêmes risques s’appliquent qu’avec des concubins purs (voir ci-dessus).
• Possibilité de choisir l’indivision comme régime du Pacs : tous les biens acquis après la signature du Pacs sont réputés à parts égales, peu importe le financement. Cette option peut entraîner des situations d’inégalités si un partenaire investit bien davantage que l’autre. Réfléchissez-y avant d’opter pour ce régime.

Le Pacs offre cependant quelques facilités : droit au maintien dans les lieux en cas de décès de l’autre partenaire (sous conditions), possibilité de rédiger un testament pour protéger l’autre, et fiscalité avantageuse sur les donations et successions… à condition d’anticiper.

Mariage : la plus grande protection patrimoniale ?

Le mariage offre plusieurs régimes patrimoniaux, dont le plus courant : la communauté réduite aux acquêts (par défaut). Cela signifie que tous les biens acquis après le mariage appartiennent équitablement aux deux époux, peu importe qui paie.
D’autres régimes existent :

• Séparation de biens : chaque époux reste propriétaire des biens achetés et financés de son côté (comme dans un Pacs de séparation de biens).
• Participation aux acquêts : sorte de compromis : pendant la vie commune, séparation, puis calcul des droits sur l’enrichissement commun en cas de divorce.

Atouts du mariage : meilleure protection du conjoint survivant (droit d’habitation, usufruit, quotité disponible plus importante), transmission allégée fiscalement, prise de décisions facilitées si l’un devient dépendant.
Attention cependant : en cas de divorce, les conséquences varient fortement selon le régime et vos apports respectifs. Un conseil notarial permet d’y voir clair avant d’acheter à deux « pour la vie ».

Comparatif pratique des statuts pour acheter à deux

Anticiper les coups durs : séparation, décès, donation

L’union affecte directement la gestion du logement en cas de séparation ou de décès :

• Séparation : L’indivision oblige à vendre ou racheter la part de l’autre. En Pacs, c’est similaire (hors option d’indivision des acquêts). Au sein du mariage, selon le régime, le partage des biens suit des règles précises… mais peu anticipées dans le feu de la passion !
• Décès : Sans mariage, l’autre partenaire ou concubin n’a droit à rien… sauf s’il existe un testament ou une donation entre vivants. Le Pacs facilite (un peu) l’héritage mais reste moins sûr que le mariage, qui protège légalement le conjoint survivant en lui offrant des droits sur le logement et l’usufruit.

Dans tous les cas, il reste possible, et même conseillé, de compléter sa protection par :

• Testament : pour gratifier son compagnon/partenaire/époux, dans le respect de la réserve héréditaire des enfants éventuels.
• Donation entre partenaires ou époux : plus avantageuse fiscalement pour les pacsés ou mariés que pour de simples concubins.
• Assurance-décès et assurance emprunteur : choisie en couverture croisée, elle protège le partenaire qui reste.

Financement à deux : vigilance sur le crédit immobilier

Si vous empruntez à deux, la banque exigera presque toujours la solidarité entre co-emprunteurs, quel que soit le statut conjugal. Chaque signataire est ainsi responsable de la totalité du prêt, même si ses revenus ou apports sont moindres.
Il est toutefois primordial, pour éviter toute situation injuste en cas de séparation ou de décès, de :

• Calquer la clé de répartition notariale (dans l’acte d’achat) sur la part d’apport de chacun
• Clairifier la question de la prise en charge des mensualités (par une convention d’indivision ou une clause ajoutée au contrat de Pacs)
• Anticiper la possibilité que l’un souhaite revendre sa part ou ne paie plus sa quote-part du crédit

Un notaire ou un avocat peuvent vous assister dans la rédaction d’une convention spécifique encadrant les modalités de sortie ou de répartition des charges.

FAQ - Les questions fréquentes sur l’achat à deux

Faut-il absolument être marié ou pacsé pour acheter à deux ?

Non, l’indivision permet d’acheter sans lien officiel, mais la sécurité patrimoniale est moindre. Un Pacs ou un mariage offre des facilités administratives et fiscales accrues.

Peut-on protéger son conjoint si l’on n’est pas marié ?

Il faut alors rédiger un testament et envisager d’autres dispositifs comme la tontine dans l’acte d’achat, une assurance-décès, ou encore prévoir une convention d’indivision prévoyant l’agrément entre les co-indivisaires.

L’acquisition à deux permet-elle de mieux emprunter ?

Globalement oui, car les revenus sont cumulés, mais la solidarité légale sur le crédit doit être bien comprise. Chacun pourra être tenu de payer la totalité du prêt, même si la relation s’arrête.

Une rupture peut-elle forcer à vendre ?

En indivision et sous Pacs séparatiste, oui : sans rachat de la part du sortant, la vente entière du logement peut être imposée. Dans le mariage, les modalités dépendent du régime matrimonial.

Précautions, conseils et bonnes pratiques

1. Consultez un notaire avant tout achat : il orientera vers la formule la plus adaptée à votre situation (enfants respectifs, apports inégaux, souhait de transmission…)
2. Formalisez très clairement la contribution de chacun dans l’acte d’achat (et, si besoin, dans une convention associée)
3. Pensez à la protection du survivant, y compris avec un testament ou une souscription d’assurance
4. N’hésitez pas à réviser votre statut (régime du Pacs, changement de régime matrimonial) si votre situation évolue
5. Anticipez une sortie éventuelle (séparation, vente) pour éviter une vente forcée ou des tensions inutiles

Pour des conseils détaillés, modèles de conventions d’indivision, simulateurs de quote-part, retrouvez nos ressources dans la rubrique "Achat & vente" sur immo-pratique.fr. Protéger votre projet, c’est aussi protéger votre couple !