Sous-location : cadre légal et bonnes pratiques

Un mode d’occupation méconnu aux règles strictes

La sous-location, pratique qui consiste pour un locataire à louer tout ou partie de son logement à un tiers, séduit autant qu’elle interroge : est-elle autorisée ? À quelles conditions ? Quels sont les risques et enjeux pour le locataire, le sous-locataire, et le propriétaire ? Dans un contexte de marché locatif parfois saturé, la tentation de rentabiliser un appartement pendant une absence (voyage, mutation, stage, etc.) gagne du terrain, notamment dans les grandes villes ou zones touristiques. Pourtant, le cadre légal est précis, et toute improvisation peut coûter cher. Voici un éclairage complet sur la réglementation et les bonnes pratiques à adopter pour sous-louer sereinement.

Le cadre légal de la sous-location en France

Sous-location : que dit la loi ?

La sous-location est expressément encadrée par la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location de logements vides ou meublés à usage de résidence principale. Son article 8 est sans équivoque :

“Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer…”

En clair, la sous-location d’un logement vide ou meublé est interdite sans l’autorisation expresse du propriétaire. Dans le cas contraire, la sous-location est illicite, même partielle (ex. une chambre).

Comment obtenir l’autorisation ?

Le locataire doit demander par écrit à son bailleur l’autorisation de sous-louer le logement ou une partie.
Le bailleur peut accepter ou refuser, sans avoir à se justifier.
En cas d’accord, celui-ci doit inclure le montant maximal du loyer réclamé au sous-locataire (le loyer de la sous-location ne peut excéder celui du bail principal proportionnellement à la surface louée).
Souvent, une clause du bail prévoit l’interdiction de la sous-location, mais rien n’empêche d’en discuter avec le propriétaire sur des périodes précises, telle qu’une location saisonnière pendant des vacances.

Exceptions et cas particuliers

Logements sociaux (HLM) : la sous-location est strictement interdite sauf cas encadrés par la loi Alur (ex. hébergement d’une personne âgée ou handicapée avec autorisation écrite).
Logements étudiants : la sous-location est parfois tolérée sur la période estivale, sous réserve d’accord du bailleur et des gestionnaires, souvent dans un cadre organisé (universités, CROUS, etc.).
Bailleurs institutionnels : leur accord est rarement donné en dehors de cas exceptionnels.

Comment réussir sa sous-location : les règles à respecter

Formalisme : contrats et documents indispensables

Contrat de sous-location écrit : indispensable pour fixer les règles, la durée, le montant du loyer, l’état des lieux, et les obligations de chacun.
Transmission du bail principal : le locataire doit remettre au sous-locataire une copie du bail et de l’accord écrit du propriétaire.
Assurances : le locataire principal doit vérifier si la sous-location est couverte par son assurance habitation. Il est vivement conseillé au sous-locataire de souscrire sa propre assurance civile.
Diagnostics techniques : bien que la loi ne prévoit pas directement leur remise dans le cadre d’une sous-location, c’est une précaution utile pour informer le sous-locataire (DPE, ERNMT...).

Loyer et charges : plafond et transparence

Le montant demandé au sous-locataire ne peut dépasser le loyer payé au propriétaire (hors charges), proratisé en cas de sous-location partielle (une chambre, par exemple).
Les charges récupérables doivent être justifiées ; il convient d’être transparent (eau, électricité, internet…)
En cas d’encaissement de sommes supérieures, le bailleur peut exiger la restitution du trop-perçu, voire exiger la résiliation du bail principal.

Responsabilités entre locataire et sous-locataire

Le locataire principal reste seul responsable envers le propriétaire (loyer, dégradations, troubles de voisinage…).
En cas d’impayé du sous-locataire ou de dégradation, le locataire principal devra assumer toutes les conséquences face au bailleur.
Le sous-locataire n’a aucun droit direct vis-à-vis du propriétaire (en cas de problème, il doit se retourner contre le locataire principal).

Sous-location saisonnière : un encadrement spécifique

Le développement des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking a multiplié les sous-locations de courte durée. Mais cette pratique, fréquente en zone tendue, expose à de lourdes amendes si elle s’effectue sans l’accord du bailleur ni respect des règles locales.

Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) ou les communes de plus de 200 000 habitants, la sous-location saisonnière est particulièrement surveillée : en dehors du consentement du bailleur, elle peut impliquer une déclaration ou autorisation en mairie, voire une limitation stricte de la durée annuelle.
Des contrôles sont régulièrement effectués ; les sanctions prévues par la loi Elan atteignent jusqu’à 50 000 € par infraction (voir jurisprudence Paris 2023).
La tentation de « passer sous les radars », notamment sur les plateformes, est donc risquée et fortement déconseillée.

Quels risques en cas de sous-location illicite ?

Résiliation du bail : le propriétaire peut faire constater la résiliation judiciaire du contrat de location pour non-respect des obligations du locataire.
Demande de remboursement : l'intégralité des sommes perçues issues de la sous-location illégale peut être réclamée au locataire.
Sanctions pénales : dans certains cas d’ampleur (sous-location frauduleuse en série, escroquerie), des poursuites pénales peuvent être engagées.
Aucune protection du sous-locataire : en cas d’expulsion, il devra quitter les lieux immédiatement, sans recours particulier.

Bonnes pratiques pour une sous-location en toute sérénité

Étapes et checklist pour le locataire principal

Vérifier le bail : repérer toute clause relative à la sous-location.
Solliciter par écrit l’autorisation du bailleur (modèle disponible sur immo-pratique.fr).
Obtenir un accord explicite, idéalement signé et daté, précisant la durée, les conditions et le montant du loyer.
Rédiger un contrat de sous-location clair : désignation des parties, durée, montant, dépôt de garantie, état des lieux, restitution, usages autorisés, etc.
Fournir au sous-locataire une copie du bail principal et de l’accord du bailleur.
Informer l’assurance habitation et demander une extension de garantie si besoin.

Conseils spécifiques au sous-locataire

Demander obligatoirement une copie de l’autorisation du bailleur.
Lire attentivement le contrat de sous-location ; ne jamais verser d’acompte en l’absence de justificatifs.
Vérifier la conformité du logement et rédiger un état des lieux contradictoire (photos à l’appui).
Se renseigner sur le montant réel du loyer payé par le locataire principal.
Souscrire une assurance responsabilité civile.

FAQ pratique :

Puis-je sous-louer une chambre dans mon appartement ?

Oui, avec accord écrit du bailleur pour la sous-location partielle, selon les mêmes règles que pour la sous-location totale : transparence, plafonnement du loyer au prorata de la surface, et informatisation du propriétaire.

Qu’en est-il de la colocation ?

En colocation, chaque colocataire doit obtenir l’autorisation du bailleur pour sous-louer sa part. Mieux vaut l’inscrire dans le bail d’origine afin d’éviter les malentendus.

Et pour un bail mobilité ou un bail étudiant ?

Ces baux ne prévoient pas par défaut la possibilité de sous-louer. L’accord du bailleur reste obligatoire ; attention aux modalités propres à chaque contrat.

Le bailleur peut-il s’opposer à mon choix de sous-locataire ?

En principe, il peut refuser la sous-location sans justification. En cas d’accord donné, il ne peut interférer dans le choix du sous-locataire tant que celui-ci s’engage à respecter les règles d’usage et que le loyer ne dépasse pas celui du bail principal.

En résumé : la sous-location, oui, mais encadrée

Obtenir l’accord formel du bailleur est indispensable. Sans cela, la sous-location expose à des sanctions lourdes.
Privilégier la transparence, la rédaction d’un contrat, la remise d’une copie du bail principal, et la fixation d’un loyer conforme favorisent une relation saine avec le sous-locataire.
Le locataire principal reste responsable envers le bailleur, et doit donc sélectionner ses sous-locataires avec soin et suivre chaque étape administrative.
La location saisonnière via des plateformes demeure particulièrement surveillée : mieux vaut demander conseil à un professionnel ou consulter les réglementations locales (immo-pratique.fr propose des guides adaptés par commune).

Conseil pratique : Avant de vous lancer, relisez votre bail et consultez la documentation, les modèles de lettres et contrats, ou posez vos questions sur immo-pratique.fr : le respect du cadre légal et la clarté des accords sont la clef d’une sous-location réussie et sécurisée, sans risque pour votre logement ou votre tranquillité.