Tout savoir sur le dépôt de garantie et sa restitution

Comprendre le dépôt de garantie en location

À l’entrée dans un nouveau logement, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le dépôt de garantie est une étape centrale. Souvent confondu à tort avec la caution, il s’agit pourtant d’une somme d’argent que le locataire confie au propriétaire ou à l’agence à la signature du bail, en garantie contre d’éventuels impayés ou dégradations. Son montant, ses modalités de versement et de restitution sont strictement encadrés par la loi afin de protéger à la fois locataire et bailleur.

À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie vise à indemniser le propriétaire en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il peut s’agir :

Du non-paiement partiel ou total des loyers ou charges
De la réalisation de travaux de remise en état après des dégradations dépassant la simple usure normale

Le dépôt de garantie ne peut jamais servir d’avance sur loyer ni de paiement du dernier mois de loyer. Cette pratique demeure interdite quel que soit le contexte.

Quel montant ? Ce que dit la réglementation

Concernant la location vide (bail soumis à la loi du 6 juillet 1989), le montant maximum du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le bailleur peut exiger jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Aucun montant supérieur ne peut être légalement demandé, même en cas de clauses spécifiques dans le contrat.
Pour les baux signés dans le cadre de la loi « Alur », la somme perçue ne porte pas intérêt pour le locataire, sauf en cas de restitution tardive.

Le dépôt de garantie demeure facultatif : un bailleur peut choisir de ne pas en demander, mais cela reste rare en pratique.

Dépôt de garantie : modalités de versement et conditions

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, généralement par virement ou chèque.
Il doit impérativement figurer dans une clause du contrat de location, avec indication du montant.
Un reçu peut être exigé par le locataire. S’il confie la somme à une agence, elle agit pour le compte du propriétaire.
Attention, dans le cas d’une location via un organisme HLM, le dépôt de garantie ne peut être encaissé qu’à compter du premier loyer.

Restitution du dépôt de garantie : quelles règles ?

À la sortie du locataire, la loi fixe des règles strictes pour la restitution de la somme :

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de 1 mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
En cas de différences entre les états des lieux (dégradations, manquements), le propriétaire dispose de 2 mois pour restituer le solde, après déductions éventuelles.
Le locataire doit impérativement restituer toutes les clés au bailleur ou à son mandataire pour faire courir le délai légal de restitution.

À défaut de restitution dans les délais, la somme restante porte intérêt au taux légal en vigueur au bénéfice du locataire pour chaque mois de retard commencé.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le propriétaire n’a pas la liberté de retenir arbitrairement tout ou partie du dépôt de garantie. Seules certaines dépenses effectivement justifiées peuvent légalement être prélevées dessus :

Retard ou impayé de loyer ou charges récupérables
Coûts des réparations locatives au-delà de la vétusté (défini par une grille annexée au bail lorsqu’elle existe)
Montant des travaux de remise en état découlant de dégradations incombant au locataire (hors usure normale)
Le cas échéant, régularisation définitive des charges après le départ

Toute retenue doit être justifiée par des devis, factures ou état des réparations. Le propriétaire doit remettre au locataire un décompte précis, accompagné de toutes les pièces justificatives. En cas d’absence de justificatifs clairs, la retenue pourra être contestée.

Différencier vétusté et dégradations : un point souvent litigieux

La vétusté correspond à l’usure normale des équipements et revêtements liée au temps et à l’usage raisonnable. Elle ne peut justifier de retenue. À l’inverse, les dégradations volontaires ou par négligence (trous dans les murs, sols brûlés, portes cassées, traces indélébiles) relèvent de la responsabilité du locataire.
Pour lever toute ambiguïté, il est conseillé d’annexer au bail une grille de vétusté (souvent adoptée en habitat social) précisant la durée de vie théorique de chaque élément.

Zoom : état des lieux, clé pour obtenir la restitution

L’état des lieux d’entrée et de sortie, établi contradictoirement, est le pivot central pour déterminer le sort du dépôt de garantie. Plus ces documents sont précis (photos, descriptions, relevés), plus les contestations ultérieures seront évitées. Un état des lieux de sortie conforme permet une restitution rapide et sans débat.

Si les états des lieux présentent des différences, des retenues pourront être opérées, mais le bailleur devra fournir des preuves (photos, factures) que les dégradations sont bien imputables au locataire sortant.

Comment réagir en cas de litige sur la restitution ?

Si le locataire estime que tout ou partie du dépôt de garantie lui a été indûment retenu, plusieurs étapes sont recommandées :

Contacter d’abord le propriétaire (ou l’agence) par écrit avec demande de justificatifs détaillés.
En l’absence de réponse ou en cas de désaccord persistant, adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
En dernier recours, saisir la commission départementale de conciliation (pour une médiation amiable et gratuite) ou le tribunal judiciaire.

Depuis la loi Elan, il est aussi possible de saisir gratuitement le conciliateur de justice. L’action judiciaire reste rare : la plupart des litiges trouvent une solution grâce au dialogue et à la production rigoureuse de justificatifs.

Cas particuliers à connaître

Colocation : chaque colocataire verse sa part du dépôt de garantie. En cours de bail, si un colocataire est remplacé, la restitution n’est effectuée qu’à la fin du bail (ou du dernier occupant sauf accord exprès entre parties).
Logement en copropriété : un solde peut être conservé à titre provisionnel jusqu’à l’arrêté annuel des charges. Le propriétaire doit alors justifier le montant précis retenu au locataire après régularisation.
Sous-location : le bail principal prévaut. La restitution se fait entre sous-locataire et locataire principal, pas entre sous-locataire et propriétaire.

Questions fréquentes sur le dépôt de garantie

Peut-on s’acquitter du dépôt de garantie par avance Loca-Pass ?

Oui, pour les locataires éligibles. L’avance Loca-Pass est un prêt à taux zéro permettant de financer le dépôt de garantie et d’échelonner son remboursement sans frais.

Le dépôt de garantie concerne-t-il aussi les locations saisonnières ?

Oui, mais les modalités sont librement fixées entre parties car ces locations ne sont pas régies par la loi du 6 juillet 1989. Prudence donc sur le contrat et la rédaction d’un état des lieux détaillé.

Le bailleur peut-il conserver le dépôt en cas de départ anticipé du locataire ?

Non, le départ anticipé ne justifie pas de retenir le dépôt, au-delà des sommes éventuelles dues et des réparations légitimes à opérer.

Bonnes pratiques pour un dépôt de garantie serein

Lisez attentivement votre bail : le montant et les conditions du dépôt doivent y figurer expressément.
N’acceptez jamais de verser un dépôt supérieur à un (vide) ou deux (meublé) mois de loyer hors charges.
Exigez un état des lieux d’entrée et de sortie circonstancié (idéalement signé des deux parties, avec photos datées).
Conservez précieusement toutes les correspondances, quittances et justifications de travaux ou réparations éventuelles.
En cas de désaccord, privilégiez toujours le dialogue documenté avant toute démarche contentieuse.

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