Revenus fonciers à l’étranger : comment les déclarer et éviter la double imposition ?

Comprendre le principe de l’imposition des loyers perçus à l’étranger

De plus en plus de résidents fiscaux français investissent dans l’immobilier hors de France, que ce soit en Espagne, au Portugal, en Italie ou à travers le monde. Mais percevoir des loyers à l’international implique des obligations spécifiques : fiscalité locale dans le pays d’accueil, déclaration obligatoire en France, et gestion délicate du risque de double imposition. Découvrons ensemble comment naviguer ces spécificités et optimiser vos démarches.

Pourquoi devez-vous déclarer vos revenus fonciers étrangers en France ?

Résider fiscalement en France vous engage à déclarer l’ensemble de vos revenus mondiaux à l’administration fiscale, incluant les loyers d’appartements ou de maisons loués hors du territoire. Peu importe que ces revenus proviennent d’Europe ou d’ailleurs : ne pas les mentionner expose à un risque lourd de redressement et de pénalités.

La France pratique l’imposition sur la base du foyer fiscal : quelle que soit la localisation du bien loué, l’impôt est dû en France, sauf si une convention bilatérale vient aménager la charge fiscale entre les deux pays concernés.

#1 Comprendre la double imposition : comment l’éviter ?

Le risque de double imposition survient quand deux États entendent taxer un même revenu : celui de la source (où se trouve le bien) veut imposer le propriétaire sur ses gains immobiliers, tandis que le pays de résidence fiscale réclame le même impôt, car le contribuable y habite.

Sans convention fiscale : les revenus peuvent être imposés deux fois.
Avec convention fiscale bilatérale (cas le plus fréquent avec les pays européens et pays OCDE) : des dispositifs existent pour éviter le cumul.

La plupart des conventions prévoient :

Imposition dans l’État où est situé l’immeuble : priorité au pays où le bien est localisé.
Déclaration obligatoire en France : y compris si le revenu a déjà été soumis à l’impôt étranger. La France accorde alors un crédit d’impôt égal à l’impôt normalement dû sur ces loyers (ou égal à l’impôt payé à l’étranger, selon la convention).

#2 La déclaration pas à pas : mode d’emploi pour vos loyers étrangers

Quelle case remplir ? Sur quel formulaire ?

Les loyers nets perçus à l’étranger doivent être reportés dans la déclaration de revenus annuelle :

Formulaire 2042 : déclaration principale.
Formulaire annexe 2044 : déclaration des revenus fonciers détaillée, à utiliser si vous optez (ou devez opter) pour le régime réel d’imposition. Ce formulaire permet de détailler charges, amortissements et revenus par bien, y compris s’ils sont à l’étranger.
Formulaire 2047 : destinée aux revenus de source étrangère, il est obligatoire pour préciser l’origine, la nature et le montant des loyers étrangers. Il sert de base de calcul du crédit d’impôt éventuel.

Liste des informations à rassembler

Montant des loyers bruts encaissés au cours de l’année civile (convertis en euros si nécessaire)
Montant et nature des charges supportées (travaux, frais de gestion, assurance, taxes, intérêts d’emprunt, etc.)
Montant d’impôt effectivement payé dans le pays où se trouve le bien (avis d’imposition, justificatifs de paiement)
Adresse précise et situation du bien

#3 Où et quand payer l’impôt ? Comprendre la mécanique du crédit d’impôt

La règle générale des conventions fiscales

La majorité des conventions signées par la France avec d’autres États (voir la liste sur impots.gouv.fr) imposent que les loyers étrangers :

Sont taxés dans le pays d’origine (vous devez donc effectuer votre déclaration et paiement sur place).
Sont également déclarés en France, mais sans donner lieu à une seconde imposition grâce à un crédit d’impôt accordé sur l’impôt sur le revenu français.

Comment cela se traduit-il concrètement ?

Déclarez le salaire/loyer brut dans la 2047 (revenus étrangers).
Reportez le total dans la 2042 ou la 2044, avec détail des charges/charges déductibles.
L’administration calcule un impôt “théorique” sur ces montants au barème français.
Ce montant est “annulé” par un crédit d’impôt égal (dans la plupart des cas, dit "crédit d’impôt égal à l’impôt français") ou égal à l’impôt payé à l’étranger (crédit d’impôt égal à l’impôt payé), selon les règles de chaque convention.

Vous payez donc toujours l’impôt dans le pays du bien ET, en France, l’administration neutralise l’effet en rendant l’opération fiscalement neutre (mais le revenu étranger peut majorer le taux d’imposition sur vos autres revenus : "règle du taux effectif").

#4 Spécificités selon le pays : zoom sur quelques cas fréquents

Espagne, Portugal, Italie, Maroc : exemples de convention

Espagne/Portugal/Italie : application du crédit d’impôt égal à l’impôt français. Les loyers sont taxés localement puis déclarés en France, avec effacement de la double imposition.
Maroc : crédit d’impôt limité à l’impôt effectivement acquitté là-bas (si la taxe française est supérieure, un reliquat reste exigible en France).
Belgique/Suisse : chaque pays a ses subtilités : bien se référer à la convention spécifique pour chaque État (voir tableau sur impots.gouv.fr – rubrique particuliers-expatriation).

Attention aux pays sans convention ou à fiscalité “allégée”

Dans certains territoires (notamment exotiques ou offshore), en l’absence de convention, une taxation cumulée peut survenir. Il devient alors pertinent de se rapprocher d’un fiscaliste pour limiter la charge globale.
Méfiez-vous aussi des paradis fiscaux : des transferts bancaires et revenus non déclarés peuvent entraîner un contrôle renforcé et des majorations de 80 % en cas d’absence de déclaration en France.

#5 Quelles charges peut-on déduire ? Optimisez votre imposition française

Les charges déductibles sur un bien à l’étranger sont, pour l’essentiel, les mêmes qu’en France, à condition qu’elles concernent l’acquisition, la gestion ou l’entretien direct du bien :

Intérêts d’emprunt
Travaux d’entretien, de réparation (pas d’extension ou construction neuve)
Frais de gestion et d’administration
Assurance propriétaire bailleur
Impôts locaux payés sur le bien (taxe foncière étrangère, etc. – à ne pas confondre avec l’impôt sur le revenu étranger, qui ouvre droit au crédit d’impôt)
Frais d’agence et de recherche de locataires

Conservez impérativement tous justificatifs dans la langue d’origine, accompagnés d’une traduction sommaire, en cas de contrôle.

#6 Quels risques en cas d’oubli ou d’erreur ? Les contrôles fiscaux s’internationalisent

L’administration française dispose de plus en plus d’informations transmises automatiquement par les banques et administrations fiscales étrangères. Les échanges automatiques, en vigueur depuis 2017 au sein de l’UE et de l’OCDE, facilitent la détection des comptes non déclarés, des revenus et acquisitions immobilières clandestines.

Omission : amende pour défaut de déclaration, avec rappel d’impôts sur 3 à 10 ans (selon gravité).
Erreur de montant ou d’affectation : majoration de 10 à 40 %, selon la nature de l’erreur.
Absence totale de déclaration : pénalités jusqu’à 80 % et risque de poursuites pénales (fraude fiscale).

Mieux vaut déclarer spontanément même si la régularisation peut paraître complexe. En cas de doute, adressez-vous au Service des Impôts des Particuliers (SIP) Non-Résidents (impots.gouv.fr).

Questions fréquentes sur les revenus fonciers à l’étranger

Faut-il déclarer les loyers si le bien n’a pas été loué toute l’année ?

Déclarez uniquement les loyers réellement perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre, même si le bien a été vacant pendant plusieurs mois.

Comment convertir les loyers en euros ?

Utilisez le taux de change officiel en vigueur le jour de l’encaissement ou, si les loyers ont été perçus régulièrement au cours de l’année, le taux moyen annuel publié par la Banque de France ou la BCE.

Puis-je imputer un déficit foncier à l’étranger sur mon revenu global français ?

Non : la loi française réserve le bénéfice du déficit foncier (imputation sur le revenu global) aux biens situés en France. Un déficit étranger ne peut que s’imputer sur les revenus du même pays, reportable sur 10 ans sur les loyers futurs.

Quels justificatifs dois-je conserver ?

Conservez : baux de location, état des lieux, quittances de loyer, avis d’imposition et justificatifs de paiement dans le pays du bien, factures et relevés en cas de travaux, tous documents comptables traduits en cas de contrôle.

Checklist pratique : vos étapes pour une déclaration sereine

Identifiez la convention fiscale entre la France et le pays cible : lisez la fiche officielle sur impots.gouv.fr.
Récupérez toutes vos preuves de loyers, charges et impôts locaux payés à l’année N-1.
Remplissez les formulaires 2042, 2044 et 2047 sans omission, même pour les petits montants.
Déduisez toutes les charges réellement acquittées et conformes à la réglementation française.
Conservez l’intégralité des justificatifs pendant au moins 3 ans.

Pour aller plus loin : ressources et conseils

Pour des guides détaillés, modèles de formulaires, conseils personnalisés sur la stratégie fiscale internationale ou la déclaration de vos biens immobiliers à l’étranger, consultez immo-pratique.fr. Un espace dédié “non-résidents” vous propose tutoriels, simulateurs et retours d’expérience pour chaque grande destination d’investissement. N’hésitez pas à consulter un fiscaliste spécialisé si votre montage dépasse le simple studio locatif à l’étranger : succession, société civile, démembrement, optimisation patrimoniale internationale s’envisagent au cas par cas.

Déclarez toujours l’intégralité de vos loyers perçus à l’international, même si l’impôt a déjà été payé localement.
Renseignez-vous sur la convention fiscale France-pays concerné : elle conditionne votre charge fiscale finale.
Faites-vous accompagner si vous détenez plusieurs biens, en direct ou via société, pour une déclaration optimale et sereine.