Immobilier et impôt sur la fortune immobilière (IFI) : comprendre le calcul et les déclarations

L’IFI : le nouvel impôt sur la fortune immobilière en France

Instauré en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ancien ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et concerne désormais uniquement le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle. Si vous détenez un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes donc potentiellement redevable de cet impôt spécifique. Voici comment s’organise son calcul, quelles sont les exonérations possibles, et toutes les démarches à suivre pour déclarer votre patrimoine à l’administration fiscale.

Quels biens sont concernés par l’IFI ?

L’assiette de l’IFI est définie de manière précise : il s’agit de la valeur nette de votre patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement par le foyer fiscal. Voici les grandes catégories incluses :

Résidences principales et secondaires (maison, appartement, villa, chalet…)
Biens mis en location nue ou meublée
Biens en cours de construction (dès lors qu’ils sont hors d’eau/hors d’air au 1er janvier)
Parts de SCI, SCPI, OPCI, foncières et autres organismes détenant de l’immobilier
Parkings, garages, terrains à bâtir, terres agricoles n’étant pas exploitées personnellement

À NOTER : les portefeuilles financiers, assurances-vie, liquidités ou bijoux ne sont pas intégrés à l’IFI (sauf s’ils sont adossés à un actif immobilier).

Biens exonérés ou à usage professionnel

Sont exclus de l’IFI :

Biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité professionnelle principale.
Dépendances utilisées à titre professionnel (bureaux, entrepôts pour l’entreprise).
Certains biens ruraux loués à long terme et bois/forêts (sous conditions, voir la législation).

Calculer la base imposable à l’IFI : étape par étape

1. Déterminer la valeur nette des biens

Votre patrimoine à déclarer est apprécié au 1er janvier de l’année d’imposition. On retient la pleine propriété, mais également l’usufruit ou la nue-propriété en fonction de la situation (en général, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété).

Pour chaque bien, indiquez sa valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché. Ce montant peut être déterminé sur la base d’une estimation professionnelle, d’un avis d’agence ou encore d’une comparaison avec les ventes réalisées dans le même secteur.

Résidence principale : un abattement forfaitaire de 30% s’applique.
Résidence secondaire et locatif : pas d’abattement, mais une décote éventuelle pour bien occupé par un locataire (réduction possible selon la durée du bail et l’âge du locataire, point à vérifier avec l’administration).

2. Déduire les dettes au 1er janvier

Pour obtenir la valeur nette taxable, vous pouvez déduire les dettes existantes au 1er janvier qui sont liées à vos biens immobiliers. Sont notamment admis :

emprunts bancaires contractés pour l’acquisition, la construction ou des travaux d’amélioration sur les biens concernés
frais de notaire, frais d’acquisition et d’enregistrement
dettes fiscales afférentes à l’un des immeubles (taxe foncière, par exemple)

Attention, l’administration fiscale impose des règles strictes : certains montages ou prêts in fine sont soumis à des règles spécifiques limitant la déduction. En outre, si votre patrimoine immobilier brut dépasse 5 millions d’euros et que vos dettes dépassent 60 % de ce montant, la déduction sera plafonnée pour les montants au-delà de ce seuil.

3. Calculer le patrimoine net taxable total

Il s’agit d’additionner toutes les valeurs nettes de biens entrant dans le champ de l’IFI (- dettes déductibles), et de vérifier si la somme atteint le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros (patrimoine du foyer fiscal). Si elle est atteinte, la totalité du patrimoine net est taxable, dès le premier euro au-delà du seuil.

Barème de l’IFI : tranches et taux d’imposition

L’impôt sur la fortune immobilière est progressif : plus la valeur du patrimoine net est élevée, plus le taux d’imposition l’est aussi. Voici le barème en vigueur pour l’année fiscale :

Jusqu’à 800 000 € : 0 %
de 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 %
de 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %
de 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
de 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

L’impôt dû est calculé par tranches, à la manière de l’impôt sur le revenu. Il existe par ailleurs un mécanisme de décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros, afin d’atténuer les effets de seuil.

Déclarer l’IFI : démarches et calendrier

Qui doit déclarer ?

Tous les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1,3 million d’euros. Sont concernés : personnes physiques résidant fiscalement en France (pour l’ensemble du patrimoine mondial) ; non-résidents pour leurs biens situés en France uniquement.

Modalités de déclaration

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu, via la déclaration annuelle (formulaire n°2042-IFI à compléter en ligne ou papier).
Vous devez détailler tous les biens détenus, leur valeur vénale, la quotité possédée et le mode de détention (directe ou via des sociétés civiles/SCI/SCPI…)
Les pièces justificatives (estimations, calcul des dettes, attestations bancaires) doivent pouvoir être transmises à l’administration sur demande, même si elles ne sont pas jointes systématiquement.

Les dates limites suivent celles de la déclaration de revenus, variant selon les départements et la déclaration en ligne ou papier (en général, mai-juin).

Exonérations, réductions et spécificités à connaître

Abattement résidence principale

Le principal avantage restant la décote automatique de 30 % sur la valeur de votre résidence principale (occupée par le foyer au 1er janvier).

Dettes déductibles : être vigilant

La jurisprudence se montre de plus en plus stricte sur les dettes admises : incluez uniquement celles en lien direct avec l’immeuble, dûment justifiées, contractées avant le 1er janvier.

Bénéficier d’une réduction d’IFI

Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 75 % (plafonné à 50 000 €) des versements réalisés au titre de la souscription au capital de PME, ou de certains dons à des organismes d’intérêt général. Ces dispositifs restent marginaux mais intéressants pour réduire la facture fiscale.

IFI et démembrement de propriété

Le principe général veut que l’usufruitier déclare la pleine propriété à l’IFI. Il existe quelques cas particuliers (par exemple, donation temporaire d’usufruit), nécessitant étude et, souvent, un accompagnement par un notaire ou fiscaliste.

Contrôle, sanctions et risques en cas d’omission

L’administration fiscale dispose d’un droit de contrôle, et peut réclamer la production de toutes les pièces prouvant l’estimation de votre patrimoine et la nature des dettes. En cas d’omission, de sous-évaluation manifeste ou de mauvaise foi, une majoration de 10 à 80 % peut être appliquée, assortie d’intérêts de retard.

Les déclarations tardives peuvent également entraîner des pénalités. Il est donc primordial d’agir avec rigueur et de faire preuve de transparence dans l’estimation des biens déclarés.

FAQ IFI : les questions les plus fréquentes

Que se passe-t-il en cas de biens détenus en indivision ou via société ?

Chaque indivisaire déclare la quote-part qui lui revient (ex. : 50 % chacun pour deux héritiers), en tenant compte des dettes afférentes à sa part. Pour les parts de SCI, seule la fraction correspondant à la valeur immobilière est à déclarer à hauteur du pourcentage détenu.

Dois-je fournir des justificatifs lors de la déclaration ?

Non, mais vous devriez être en mesure de les produire sur demande de l’administration (attestation de valeur, simulation, acte de propriété, contrats de prêt, etc.).

Le plafonnement global des impôts s’applique-t-il à l’IFI ?

Oui, le total de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de l’IFI ne peut dépasser 75% des revenus imposables. Si ce plafond est dépassé, un crédit d’impôt est calculé automatiquement.

Conseils pratiques pour optimiser ou sécuriser votre IFI

Faites établir régulièrement une estimation fiable de vos biens immobiliers (expert ou notaire), notamment pour ceux présentant une valeur élevée ou atypique.
Conservez soigneusement tous les justificatifs d’évaluation, factures de travaux, attestations de prêts, courriers bancaires, actes notariés.
Pour les situations complexes (société civile, démembrement, succession ou expatriation), privilégiez l’appui d’un professionnel du conseil fiscal.
Pensez stratégiquement aux modes de détention (démembrement, transmission, investissement via société, achat à crédit) pour limiter la base imposable.
Restez informé de l’évolution de la législation : plafonds, dispositifs de réduction, exigences de déclaration ou contrôles sont régulièrement ajustés par les lois de finances.

En résumé : ce qu’il faut retenir de l’IFI en 2024

L’IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros au 1er janvier, qu’ils soient détenus en direct ou indirectement.
Définir précisément la valeur de chaque bien, appliquer l’abattement de 30% sur la résidence principale, déduire seulement les dettes liées aux biens (avec justificatifs).
Le barème progressif et la déclaration s’effectuent en même temps que votre déclaration annuelle de revenus.
Des opportunités existent pour réduire votre IFI (dons, investissements PME), sous conditions strictes.
Transparence, vigilance et anticipation sont les maîtres-mots pour éviter tout risque de redressement ou de pénalité.

Conseil pratique : Utilisez les simulateurs et guides détaillés disponibles sur immo-pratique.fr pour mieux estimer votre IFI, affiner votre stratégie patrimoniale, et vous assurer une déclaration conforme et optimisée chaque année.