Donation immobilière : abattements et stratégies pour limiter les droits de mutation

Anticiper et optimiser la transmission d’un bien immobilier

Transmettre un patrimoine immobilier de son vivant offre de nombreux avantages, à condition de bien maîtriser les règles fiscales qui encadrent la donation. Mieux informés, les ménages français multiplient aujourd’hui les stratégies pour alléger la facture des droits de mutation. Quels sont les abattements applicables ? Comment organiser au mieux une donation pour profiter des dispositifs d’optimisation ? Ce guide complet répond aux questions clés et expose les bonnes pratiques pour un passage de relais réussi, sans alourdir la charge fiscale.

Comprendre le principe des droits de donation en France

Lors du transfert d’un bien immobilier à titre gratuit (donation entre vifs), l’État prélève des droits de mutation. Leur montant dépend du lien de parenté entre donateur et donataire, de la valeur du bien, et des abattements en vigueur. La fiscalité varie fortement selon que la transmission s’effectue entre parents proches ou entre personnes plus éloignées.

Ascendants – descendants : barème progressif, abattements plus généreux.
Entre époux ou partenaires de PACS : régime avantageux, voire exonération.
Entre frères-sœurs, neveux, amis : abattements plus faibles, taux plus élevés.

Les abattements en vigueur en 2024

Chaque donation bénéficie d’un abattement, c’est-à-dire une part du montant transmis qui échappe à la taxation. Le montant total transmis au-delà de cet abattement est soumis au barème progressif des droits de donation. Les abattements sont renouvelables tous les 15 ans pour chaque bénéficiaire.

Enfant du donateur : abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Petit-enfant : abattement de 31 865 €.
Arrière-petit-enfant : abattement de 5 310 €.
Conjoint / partenaire PACS : abattement de 80 724 €.
Frère ou sœur : abattement de 15 932 €.
Neveu, nièce, tiers : abattement de 7 967 € (hors cas spécifique de handicap).

Exemple : Un parent peut donner jusqu’à 100 000 € en valeur immobilière à chacun de ses enfants sans aucun droit de mutation à payer – et renouveler cette opération tous les 15 ans.

Le barème des droits de mutation après abattement

Au-delà de l’abattement, le montant restant est taxé selon un barème progressif, croissant avec le montant transmis et selon la qualité du lien familial. Pour une donation parent-enfant, il débute à 5% et peut grimper jusqu’à 45% pour la part taxable supérieure à 1,8 million d’euros.

Jusqu’à 8 072 € : 5%
De 8 072 à 12 109 € : 10%
De 12 109 à 15 932 € : 15%
De 15 932 à 552 324 € : 20%
De 552 324 à 902 838 € : 30%
De 902 838 à 1 805 677 € : 40%
Au-delà de 1 805 677 € : 45%

Stratégies pour limiter la fiscalité sur une donation immobilière

Au-delà des simples abattements, il existe différentes solutions complémentaires pour alléger le coût d’une transmission de bien immobilier. Voici les grands axes à connaître :

Fractionner les donations dans le temps

En profitant du renouvellement de l’abattement tous les 15 ans, il est possible d’organiser plusieurs donations successives exonérées, plutôt que d’attendre l’héritage. C’est la « donation tous les 15 ans ».
Sous conditions, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant puis renouveler l’opération, optimisant la valeur totale transmise sans impôt.

Transmettre en démembrement de propriété

Le démembrement consiste à donner uniquement la « nue-propriété » du bien à ses héritiers, tout en conservant l’usufruit (le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers).
L’avantage fiscal majeur : la valeur de la nue-propriété transmise est calculée d’après l’âge du donateur, et fortement minorée par rapport à la pleine propriété. L’abattement porte ici sur cette valeur réduite.
Exemple : À 65 ans, la nue-propriété représente seulement 60% de la valeur du bien – la donation portera sur cette fraction, diminuant d’autant les droits de mutation.

Profiter de l’exonération exceptionnelle pour don d’argent (loi TEPA)

Ainsi, en plus de l’abattement classique sur la donation de biens immobiliers, un parent ou grand-parent peut consentir un don d’argent jusqu’à 31 865 € par enfant ou petit-enfant, à condition d’avoir moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur.
Cette exonération ne porte que sur une somme d’argent, mais peut être combinée à une donation immobilière classique pour optimiser la transmission globale.

Recourir à la donation-partage pour anticiper les conflits familiaux

La donation-partage (notariée) permet de répartir de manière irrévocable et équitable tout ou partie du patrimoine immobilier entre héritiers présomptifs, sur la base des valeurs du jour.
Elle fige la valeur des biens transmis et évite les litiges de rapport lors de la succession future.
Fiscalement, elle ouvre droit aux abattements classiques.

Valoriser au plus juste le bien immobilier transmis

La valeur retenue pour calculer les droits doit correspondre à la « valeur vénale », soit le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.
En cas de doute ou de contexte particulier (bien loué, occupé, affecté de servitudes…), il est possible de solliciter l’avis d’un expert : une valeur réduite, mais justifiée, limite mécaniquement la base taxable.

Démarches pratiques pour réaliser une donation immobilière

Prendre conseil auprès d’un notaire : toute donation de bien immobilier doit obligatoirement passer par acte notarié. Le notaire calcule les droits, rédige l’acte et enregistre la transmission auprès de l’administration fiscale.

Évaluer le bien : la valeur doit être justifiée par rapport aux prix de marché. Les services de l'État peuvent la contester en cas d’abus manifeste.

Anticiper la répartition du patrimoine : préparation de la transmission entre enfants, petits-enfants, conjoints, avec arbitrage sur la nature des biens à transmettre.

Prévoir les liquidités pour le paiement des droits : ceux-ci sont dus au moment de la signature de l’acte. En cas de démembrement/lous de biens indivisibles, des solutions de paiement fractionné peuvent exister.

FAQ de la donation immobilière

Peut-on donner un bien loué ou occupé ?

Oui, c’est possible. La valeur du bien tiendra alors compte de la décote liée à l’occupation, ce qui peut réduire la base taxable.

Quelles donations sont taxées à taux réduit ou exonérées ?

En ligne directe, seuls les montants dépassant l’abattement sont taxés, selon barème usuel.
Entre époux/PACS : exonération possible ou abattement substantiel.
En cas de handicap du bénéficiaire, un abattement spécifique de 159 325 € s’ajoute, quel que soit le lien familial.

Peut-on revenir sur une donation ?

Non, sauf cas extrêmes : ingratitude, défaut de soins, inexécution de charges, voire sur des biens donnés en nue-propriété si le donateur n’a pas gardé l’usufruit à vie.

La donation est-elle toujours optimale par rapport à la succession ?

Dans de nombreux cas oui, car elle permet de minimiser les droits grâce au renouvellement des abattements. Mais elle doit s’inscrire dans une vision globale du patrimoine familial et être adaptée à chaque situation : âge, nombre d’enfants, organisation future de la succession, projet immobilier des héritiers…

Quel coût prévoir pour l'acte de donation ?

Outre les droits de mutation, la donation entraîne des frais de notaire : entre 0,8 et 5% de la valeur du bien, selon la nature et la complexité de l'opération. Ces frais se rajoutent aux éventuels frais administratifs.

Bonnes pratiques pour préparer une transmission immobilière efficace

Dresser un inventaire précis de son patrimoine pour choisir la meilleure stratégie de transmission par donation.
Évaluer les impacts pour chaque bénéficiaire selon sa situation familiale, fiscale, et ses besoins réels.
Fractionner les donations pour profiter pleinement des abattements renouvelables tous les 15 ans.
Privilégier le démembrement de propriété sur les biens de valeur à conserver dans le cercle familial.
Prévoir la répartition entre héritiers afin d’éviter toute inégalité ou désaccord à la succession.
Consulter plusieurs professionnels (notaire, fiscaliste, gestionnaire de patrimoine) pour arbitrer en toute sécurité.

Pour de nombreux ménages, planifier une donation immobilière est un levier efficace pour protéger sa famille, préparer l’avenir et limiter les coûts de transmission. Conseils, simulateurs, éclairages sur l’actualité légale et modèles de documents sont à retrouver sur immo-pratique.fr, votre partenaire pour une gestion patrimoniale responsable et optimisée.