Les solutions de financement pour les achats en VEFA

Acquérir un bien immobilier neuf en VEFA : comprendre les modalités de financement

L’achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), aussi appelée "vente sur plan", séduit de plus en plus d’acquéreurs en France. Ce mode d’achat, qui consiste à réserver un logement à construire ou en cours de construction, implique des spécificités en matière de financement. Découvrons les options disponibles, les étapes clés et les conseils pour aboutir à une acquisition sereine et sécurisée.

Spécificités du financement en VEFA

Contrairement à un achat dans l’ancien, la VEFA implique un paiement échelonné, aligné sur l’avancement des travaux. Dès la signature du contrat de réservation, puis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur s’engage sur un calendrier précis :

• 5 % à la réservation (le plus souvent sous forme de dépôt de garantie) ;
• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 70 % lors de la mise hors d’eau (fin de la structure) ;
• 95 % à l’achèvement complet de l’immeuble ;
• 5 % restants lors de la remise des clés.
  

Cette organisation nécessite un financement souple et adapté, capable de déclencher les fonds progressivement. Exit donc l’idée de toucher 100 % du crédit dès la signature : la banque verse chaque tranche sur justificatif. Cela suppose également une bonne anticipation, car un déblocage partiel par appel de fonds peut générer des intérêts dits "intercalaires".

Les solutions classiques : prêt immobilier classique et déclenchement par appel de fonds

Le prêt amortissable classique demeure la formule privilégiée pour la majorité des acquéreurs en VEFA. Après constitution du dossier et accord de principe, l’établissement bancaire accorde le crédit selon un calendrier concordant avec celui de la VEFA. À chaque étape, le promoteur adresse un "appel de fonds" au client, qui le transmet à la banque pour débloquer la somme. Durant la période de construction, l’acquéreur rembourse uniquement les intérêts sur les montants débloqués, les mensualités complètes démarrant après la livraison du bien.

• Avantage : Simplicité, taux généralement attractif, remboursement classique une fois le bien livré.
• Bémol : Les intérêts intercalaires peuvent parfois alourdir le coût du financement en cas de retard ou de livraison différée.

Le prêt relais VEFA : une alternative si vous possédez déjà un bien

Nombreux sont les investisseurs ou particuliers qui veulent acheter en VEFA avant d’avoir revendu leur résidence actuelle. Le prêt relais VEFA répond à cette problématique : il finance l’acquisition du futur logement en attendant que l’ancien soit effectivement vendu.

• Fonctionnement : La banque accorde un "relais" sur la valeur estimée du bien à vendre (généralement 50 à 70 %), qui se cumule au besoin à un prêt complémentaire. Après la vente, le fruit de la transaction rembourse une partie significative de l’emprunt, le reste s’amortit sur la durée choisie.
• À noter : Le prêt relais classique peut s’accompagner d’un différé d’amortissement, permettant de ne payer que les intérêts pendant la période de croisement.
  

Prêt à Taux Zéro (PTZ) et VEFA : un duo possible

Le prêt à taux zéro reste un soutien précieux à l’accession pour les acheteurs de VEFA, sous conditions de ressources et pour l’acquisition de leur résidence principale. Le PTZ permet de financer une partie de l'opération sans intérêts, son montant étant fonction de la zone d’implantation, du nombre d’occupants et du coût du projet.

• Avantages : Permet d’alléger le montant total emprunté, de gagner du pouvoir d’achat ou de réduire les mensualités.
• Dispositif cumulable : Le PTZ s’ajoute à un prêt principal amortissable et à d’autres prêts aidés éventuels (Action Logement, collectivités, etc.).
  

Les autres dispositifs d’aide et d’accompagnement pour financer une VEFA

En complément du prêt bancaire principal et du PTZ, de nombreuses aides locales ou professionnelles peuvent soutenir votre achat.

• Prêt Action Logement (ex-1% logement) : destiné aux salariés d’entreprises privées, il propose un crédit complémentaire à taux réduit pour les primo-accédants.
• Prêts des collectivités locales : certaines villes ou régions accordent des prêts ou subventions ciblées à l’accession ou à la primo-accession en neuf.
• Prêts épargne logement : Plan Épargne Logement (PEL) et Compte Épargne Logement (CEL) ouvrent également droit à des prêts réglementés, utiles en complément d’un crédit principal.
  

Le crédit in fine : réservé aux investisseurs avertis

Autre solution parfois mobilisée pour des acquisitions locatives en VEFA : le crédit in fine. Ici, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la phase du prêt, le capital étant soldé en une fois à l’échéance. Cette formule séduit les profils à fiscalité élevée, pouvant mobiliser une épargne parallèle pour préparer la sortie (assurance-vie, placements programmés).

• Avantage : Optimisation fiscale sur les intérêts d’emprunt, trésorerie préservée pour l’investisseur.
• Limite : Nécessite une gestion patrimoniale rigoureuse pour éviter un incident au terme du prêt.

Calculer son plan de financement VEFA : étapes et pièges à éviter

Anticipez la réalité des frais

1. Dépôt de garantie et frais de notaire : le dépôt (souvent 5 %) est à mobiliser rapidement après la réservation. Les frais de notaire sont réduits en neuf, entre 2 et 3 % du prix, à prévoir dès l'origine.
2. Appels de fonds coordonnés : assurez-vous que votre banque délivre chaque tranche au rythme défini par le promoteur : des retards peuvent entraîner pénalités et frais additionnels.
3. Prévoyez les intérêts intercalaires : ces intérêts courent sur les sommes déjà débloquées. Plus la phase de travaux dure, plus leur montant augmente. En cas de retard sur le chantier, soyez attentif à la hausse.
4. Soyez vigilant aux délais : en VEFA, le "délai prévisionnel de livraison" n’est pas garanti à 100 %. Informez-vous sur les compensations prévues par le contrat en cas de livraison différée.
5. Mobilisez les aides le plus tôt possible : vérifiez votre éligibilité au PTZ, Action Logement, et sollicitez les organismes en amont pour éviter toute mauvaise surprise.

FAQ pratique sur le financement d’un achat en VEFA

Puis-je personaliser mon plan de financement VEFA ?

Oui. Outre le prêt bancaire principal, vous pouvez cumuler PTZ, prêts épargne logement, Action Logement ou encore mobiliser une réserve d’épargne personnelle. Certains acquéreurs font également le choix d’investir avec plusieurs co-emprunteurs (conjoint, parents, SCI), ce qui élargit la capacité d’emprunt.

Dois-je rembourser toutes les mensualités avant d’être livré et de pouvoir occuper le logement ?

Non : durant la phase de construction, vous ne payez que les intérêts intercalaires (hors assurance), proportionnels aux fonds débloqués. Ce n’est qu’à la livraison (remise des clés) que vous débutez le remboursement total.

Comment limiter le coût global des intérêts intercalaires ?

L’astuce consiste à utiliser des apports personnels lors du dernier appel de fonds. En débloquant d’abord les crédits bancaires, puis votre apport au moment de la livraison, vous limitez la part d’intérêts payés sur la durée totale du chantier.

Quelles garanties demande la banque pour financer un achat en VEFA ?

La banque exige généralement une garantie réelle sur le bien (hypothèque ou caution). Certains établissements imposent aussi une assurance dommages-ouvrage, en cas de défaillance du promoteur. Le notaire veille au respect du calendrier d’appels de fonds et à la conformité des garanties légales.

Checklist : réussir le financement de son achat en VEFA en 2024

1. Dressez votre plan de financement précis avec simulations de vos mensualités et des intérêts intercalaires.
2. Anticipez la liquidation de vos aides (PTZ, PEL, Action Logement) et informez-vous sur celles proposées par votre commune ou région.
3. Choisissez une banque habituée aux opérations VEFA pour des déblocages rapides et un accompagnement réactif.
4. Lisez attentivement le calendrier d’appels de fonds de votre contrat de réservation et vérifiez son articulation avec votre calendrier bancaire.
5. Faites le point sur votre assurance emprunteur, les garanties exigées et le choix du différé total ou partiel en phase de construction.
6. N’oubliez pas d’anticiper le budget meubles, déménagement, charges et taxes qui viendront s’ajouter lors de la remise des clés.

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