Quand refaire ses diagnostics immobiliers : durées de validité à connaître

Comprendre le calendrier des diagnostics immobiliers obligatoires

Qu’ils concernent la vente ou la location d’un bien, les diagnostics techniques immobiliers rythment chaque transaction en France. Leur validité n’est pourtant pas illimitée, et de nombreux vendeurs ou bailleurs oublient qu’une mise à jour est parfois nécessaire avant chaque nouvelle opération. Savoir quand refaire les diagnostics permet d’éviter de mauvaises surprises lors d’une signature chez le notaire ou lors de la remise des clés à un locataire.

Les principaux diagnostics et leurs durées de validité

Chaque diagnostic technique possède une durée de validité spécifique, définie par la réglementation. Refaire un diagnostic n’est donc pas toujours nécessaire, mais ignorer la date limite peut avoir des conséquences graves : remise en cause de la vente, litige avec un acheteur ou sanctions pour le bailleur.
Voici un récapitulatif des principaux diagnostics immobiliers, pour la vente et la location :

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans, sauf exceptions (validité réduite pour certains DPE établis entre 2013 et 2021 – voir plus bas).
Amiante : illimité si négatif, mais un contrôle périodique peut être exigé en cas de présence avérée.
Plomb (CREP – Constat de Risque d’Exposition au Plomb) : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location, illimité si absence de plomb.
État d’installation électrique : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.
État d’installation gaz : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.
Termites : 6 mois seulement.
État des risques (ERP) : 6 mois pour la vente et la location.
Métrage Loi Carrez (copropriété) : illimité sauf modifications impactant la surface.
Diagnostic assainissement non collectif : 3 ans pour la vente.
Bruit (Zone d’Exposition au Bruit – aéroportuaire) : 6 mois.

La plupart de ces diagnostics doivent être présentés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire. L’absence de l’un d’eux, ou la présentation d’un diagnostic périmé, expose à des sanctions juridiques et à des recours.

Quand faut-il actualiser ces diagnostics ? Cas pratiques

Voici les situations types qui nécessitent une vigilance accrue :

Mise en vente après plusieurs années : Diagnostic amiante, DPE et métrage Carrez peuvent être encore valides, mais le diagnostic termites et l’ERP sont à refaire (validité 6 mois).
Changement de locataire : Si le bail débute plus de six mois après le dernier ERP, une mise à jour s’impose. Pour l’électricité ou le gaz, vérifiez la date du rapport : plus de 6 ans => à renouveler.
Travaux affectant la surface ou les installations : Toute modification de cloison, extension, pose d’un poêle, changement de chaudière ou de fenêtres peut rendre un ancien diagnostic (Carrez, DPE, électricité, gaz) caduc. Une nouvelle évaluation doit être envisagée.
Revente rapide après un achat : Les diagnostics réalisés pour l’achat d’un bien il y a moins de trois ans (ex : électricité/gaz) restent valides pour la revente, sauf travaux ou règles locales plus strictes.
Nouveaux diagnostics réglementaires : La réglementation évolue, par exemple avec l’obligation récente du “diagnostic bruit” près des aéroports ou la nouvelle version du DPE depuis juillet 2021.

Zoom : DPE, plomb, amiante… focus sur les pièges fréquents

Le DPE : attention aux dates et aux exceptions

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a connu plusieurs évolutions réglementaires. Pour les DPE établis avant 1er juillet 2021, certaines dates limites de validité s’appliquent :

DPE réalisés entre 2013 et 2017 : valides jusqu’au 31 décembre 2022 (désormais caducs).
DPE de 2018 à juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Depuis le 1er juillet 2021, tout DPE est valable 10 ans, mais il est recommandé de le refaire plus tôt en cas de travaux d’isolation, changement de fenêtres ou ravalement important. Les obligations pour la location évoluent également : un DPE “F” ou “G” (passoire thermique) peut entraîner l’interdiction de louer à terme.

Le diagnostic amiante : illimité, mais pas toujours !

Un diagnostic amiante, négatif, établi sur un bien construit avant 1997 est valable indéfiniment… sauf évolution de la réglementation ou modification des matériaux contrôlés. En cas de découverte d’amiante, un contrôle périodique (tous les 3 ans) ou après travaux est imposé.
Un diagnostic antérieur à 2013 doit être mis à jour en cas d’opération sur le bâtiment ou à la revente si le rapport initial était incomplet.

Le plomb (CREP) : dépend du résultat

En l’absence de plomb, le Constat de Risque d’Exposition au Plomb a une validité illimitée. En cas de présence, 1 an pour la vente, 6 ans pour la location. Un nouveau CREP est nécessaire en cas de travaux intérieurs conséquents ou pour chaque nouvelle mise en location passé ce délai.

Diagnostic gaz, électricité, ERP : la vigilance du calendrier

Pour la vente, diagnostics gaz et électricité ont une validité de 3 ans, ce qui est court par rapport aux cycles habituels de revente immobilier. Pour une location, ces deux diagnostics doivent être refaits tous les 6 ans.

L’État des Risques et Pollutions (ERP), essentiel près des zones inondables, sismicité, industrie, etc., est valable 6 mois pour chaque signature. Soyez attentif : ce rapport peut être demandé par le notaire ou le nouveau locataire juste avant l’acte ou l’état des lieux d’entrée.

Questions fréquentes sur les durées et renouvellements de diagnostics

Dois-je refaire tous les diagnostics pour chaque nouveau client ?

Non. Seuls les diagnostics arrivés à expiration ou ayant perdu leur pertinence après travaux doivent être renouvelés. Les diagnostics sans durée de validité (Carrez, amiante négatif, CREP négatif) restent valides en l’état, à condition qu’aucune modification n’ait été apportée au bien.

Puis-je vendre ou louer avec un diagnostic périmé ?

En principe non : remettre un diagnostic périmé (termites, DPE obsolète, ERP dépassé…) expose à des sanctions. L’acheteur ou locataire peut exiger une réactualisation avant toute signature. En cas de litige, la responsabilité du vendeur ou bailleur est engagée.

Un diagnostic réalisé pour une vente reste-t-il valable pour une location ?

Oui, à condition qu’il soit toujours dans sa période de validité. Attention, cependant, les durées diffèrent selon le type de transaction (ex : électricité/gaz = 3 ans vente / 6 ans location).

Doit-on présenter les diagnostics à chaque visite ?

Pour la vente, certains diagnostics (ex : DPE) doivent figurer dans l’annonce même. Pour la location, remettez un DDT complet au locataire lors de la signature du bail. L’ERP doit dater de moins de 6 mois à ce moment précis.

Risques encourus en cas d’oubli ou de diagnostic caduque

Retard ou annulation de vente : un notaire rigoureux peut refuser de régulariser un acte en l’absence de diagnostics à jour.
Action en justice de l’acheteur ou du locataire : en cas d’information erronée, d’absence ou d’erreur dans un diagnostic, l’acquéreur peut demander une diminution du prix, voire l’annulation de la vente ou du bail, ou exiger la remise en conformité du logement.
Amendes administratives : jusqu’à 1 500 € pour absence ou défaut de diagnostic.

Conseils pratiques pour ne jamais rater l’échéance de ses diagnostics

Archiver systématiquement tous les diagnostics : classez-les avec leur date de réalisation et de fin de validité, sur papier et au format numérique.
Vérifier avant chaque opération : avant mise en vente ou signature de bail, relisez les rapports existants.
Anticiper les renouvellements : certains diagnostics (ex : termites, ERP) peuvent être renouvelés rapidement (quelques jours par un technicien certifié), d’autres peuvent nécessiter un délai plus long (DPE, amiante après travaux).
Faire appel à des diagnostiqueurs certifiés : ils sauront vous conseiller sur la législation en vigueur et les mises à jour nécessaires.
Mettre à jour en cas de travaux : ne négligez pas l’obligation de refaire certains diagnostics après modification du bien.

Tableau de synthèse des principaux diagnostics et leurs durées

DPE : 10 ans (sauf DPE 2018-2021 : jusqu’au 31/12/2024)
Amiante : illimité si négatif / 3 ans en présence
Plomb : 1 an vente, 6 ans location, illimité si absence
Électricité : 3 ans vente, 6 ans location
Gaz : 3 ans vente, 6 ans location
Termites : 6 mois
ERP : 6 mois
Carrez : illimité, sauf travaux
Assainissement non collectif : 3 ans vente
Bruit aéroportuaire : 6 mois

Pour aller plus loin

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Retenez que chaque diagnostic à une durée propre ; anticipez sa mise à jour avant chaque transaction.
Ne laissez pas un document périmé gripper une transaction ou un bail : vigilance et réactivité sont vos meilleurs alliés pour vendre ou louer dans les règles.