Vendre un bien immobilier loué : quelles obligations pour le propriétaire ?

Vendre un logement avec locataire : enjeux et règles à connaître

De nombreux propriétaires envisagent, à un moment ou à un autre, de céder un bien immobilier occupé par un locataire. Que ce soit pour réaliser une plus-value, réinvestir ou arbitrer un patrimoine, la vente d’un bien loué est une opération particulière, soumise à une réglementation spécifique. Quelles sont les droits du locataire ? Quelles démarches et obligations pour le bailleur ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Logement occupé : quelles conséquences pour la vente ?

La cession d’un bien immobilier loué ne s’apparente pas à la vente d’un logement libre. Le bail en cours, le profil du locataire ou encore le type de bail impactent directement la transaction. En acquérant le logement, l’acheteur devient le nouveau bailleur et reprend les obligations du précédent propriétaire, sauf cas particulier de vente avec congé pour reprise ou vente à terme du bail.

Le principal effet pour le vendeur : il ne peut en principe « libérer » le logement quand il le souhaite. La protection du locataire, plus ou moins forte selon la nature de la location (vide, meublée, résidence principale ou non), oriente toute la procédure.

Droit du locataire : information obligatoire et priorité d’achat

Notification d’intention de vendre

Si le bail en cours concerne une résidence principale louée vide, la loi du 6 juillet 1989 impose, lors de la première vente après la mise en location, d’informer le locataire de l’intention de vendre. Cette notification doit préciser le prix et les conditions de cession.

Délais à respecter : La notification et la proposition d’achat (le « congé pour vente ») sont à adresser 6 mois au moins avant la fin du bail au locataire en place (par lettre recommandée AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé).

Exception pour les logements meublés ou autres cas

Pour une location meublée (bail d’un an ou 9 mois étudiant), l’information du locataire doit intervenir au moins 3 mois avant l’échéance du bail. Pour les locaux commerciaux, professionnels ou secondaires, le droit de préemption ne s’applique pas. En revanche, la cession du bail se fait « en l’état ».

Le droit de préemption du locataire : comment ça fonctionne ?

Lorsque le bien en location vide fait l’objet d’une première vente, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acquérir le logement :

• En cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour signer l’acte (ou 4 mois s’il finance par un prêt).
• En cas de refus ou de non réponse, le bailleur est libre de vendre à un tiers, mais pas à des conditions plus avantageuses (prix réduit) sans relancer le locataire.
• En cas de vente à un prix inférieur à l’offre initiale, le locataire doit être informé de la nouvelle proposition et dispose de nouveau du droit de préemption.

Il est essentiel pour le propriétaire de respecter scrupuleusement ces étapes : toute erreur peut entraîner la nullité de la vente ou donner lieu à des dommages et intérêts.

Peut-on vendre sans donner congé au locataire ?

Absolument : il est possible de vendre le logement occupé à tout moment, « bail en main », sans attendre l’échéance du bail.

• Dans ce cas, le bail n’est pas interrompu et l’acheteur se substitue au vendeur comme bailleur jusqu’à l’échéance naturelle du contrat en cours.
• Le nouveau propriétaire devra respecter les conditions du bail (loyer, dépôt de garantie, état des lieux) jusqu’à la date d’achèvement du contrat. Toute augmentation de loyer obéit aux règles d’encadrement habituelles.

C’est la voie la plus rapide, mais la présence du locataire impacte le prix de marché car le bien ne peut pas être immédiatement occupé ou reloué aux conditions actuelles du marché.

Les obligations du vendeur vis-à-vis de l’acheteur et du locataire

• Informer l’acheteur du bail en cours : fournir le contrat de location signé, les actes annexes (état des lieux, dépôt de garantie, avenants) et le récapitulatif des éventuels impayés ou litiges.
• Remettre les diagnostics techniques obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP… et fournir le détail des charges locatives récupérées ou non.
• Transmettre le dépôt de garantie lors de la signature définitive : ce montant revient au nouvel acquéreur, qui le restituera au locataire en fin de bail si tout est conforme, déduction faite des éventuelles retenues justifiées.
• Maintenir le bail jusqu’à l’issue du contrat : toute rupture abusive ouvre droit à indemnisation pour le locataire.

Un acte authentique de vente précisant la nature du bail, son échéance et les modalités de transmission du dépôt de garantie sécurise juridiquement toutes les parties.

Quelles obligations en cas de congé pour vendre ?

Si le propriétaire souhaite vendre le logement libre à l’issue du bail, il doit respecter strictement plusieurs étapes :

1. Notifier congé pour vente au moins 6 mois avant la fin du bail au locataire (avec prix et conditions claires).
2. Permettre au locataire d’accepter l’offre : 2 mois de réflexion pour acheter, prolongeable à 4 mois si demande de prêt.
3. Libérer le bien à l’échéance si le locataire ne se positionne pas. En cas de difficulté (refus de départ), seule la décision d’un juge peut permettre l’expulsion après la trêve hivernale.

Cette procédure ne s’applique pas en location meublée (préavis de 3 mois pour le locataire) ni si le locataire est « protégé » (âge et revenus faibles), sauf cas particuliers. Des dispositifs spécifiques existent, notamment dans les zones tendues et pour les locataires âgés de plus de 65 ans ou à faibles ressources.

Documents à remettre : check-list pratique

• Bail de location en cours, signés par les parties
• Avenants éventuels (renouvellement, changements)
• État des lieux d’entrée
  
• Reçus et preuves du dépôt de garantie
• Récapitulatif des charges et taxes (foncier, ordures ménagères…) acquittées par le locataire
• Attestation d’assurance, règlement de copropriété si besoin
• Tous les diagnostics immobiliers obligatoires

L’ensemble de ces pièces doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de l’acte de vente, pour éviter tout litige ultérieur sur l’exécution des droits et obligations issus du bail en cours.

Impact sur la fiscalité et la plus-value du vendeur

La vente d’un bien immobilier loué, hors résidence principale, génère en principe une imposition sur la plus-value. Le délai de détention, le régime fiscal (personne physique, SCI…), la déduction des travaux réalisés ou la présence du bail influent sur le montant dû.

À noter : Dans certains cas, la décote appliquée au prix de vente « occupé » peut réduire la base imposable de la plus-value, mais la vente d’un logement loué ne permet pas d’échapper à l’impôt.

Questions courantes et conseils pour sécuriser la transaction

Un bien occupé est-il moins attractif ?

Oui, généralement le prix de vente d’un logement occupé (hors investissement ciblé) est inférieur de 10 à 30% par rapport à un même bien libre. L’acheteur investisseur valorise alors la rentabilité locative et la solidité du bail.

Puis-je demander au locataire de libérer le logement avant l’échéance ?

Non, sauf accord amiable formalisé par écrit. Toute pression ou rupture non conforme à la loi expose à des poursuites, voire à l’annulation de la vente.

La cession modifie-t-elle le montant du loyer ?

Non, le montant, la périodicité et les modalités (charges, paiement) fixés au bail s’imposent au nouveau propriétaire jusqu’à la date de renouvellement ou d’échéance, sauf cas d’indexation prévue contractuellement.

Si le locataire accepte d’acheter mais n’obtient pas son crédit ?

Le droit de préemption s’éteint si le financement est refusé par la banque dans le délai de 4 mois. Le propriétaire retrouve alors sa liberté de vendre, à prix et conditions identiques à l’offre initiale.

Bonnes pratiques pour réussir la vente d’un bien loué

1. Anticipez le projet : analysez l’échéance du bail, préparez tous les documents nécessaires et évaluez la décote « occupée » par rapport au marché.
2. Communiquez de façon transparente avec votre locataire : une relation claire limite les litiges et favorise parfois un départ anticipé, au bénéfice des deux parties.
3. Rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel spécialisé, surtout si le bail est complexe (colocation, baux meublés, locaux mixtes).
4. Établissez un relevé précis des sommes dues, des loyers perçus, et formalisez la transmission du dépôt de garantie.
5. Prévoyez une visite technique du logement avec l’acheteur et récapitulez l’état du bien (travaux à prévoir, entretien courant, etc.).

Pour aller plus loin : ressources et conseils pratiques

Vendre un bien loué nécessite rigueur, organisation et respect de la réglementation. Que vous soyez bailleur particulier ou investisseur aguerri, consultez nos dossiers détaillés sur immo-pratique.fr : modèles de courriers de congé pour vente, checklists des documents à fournir, simulateurs de plus-value, et guides pratiques sur la transmission de bail. Avec nos experts, anticipez chaque étape pour sécuriser votre transaction et préserver vos intérêts comme ceux de votre locataire.